东莞楼市中考：量价均表现出逆市而动的“异常”

　　市场篇

　　成交势如破竹 投资需求爆发

　　表现一：房价“破八”

　　从去年10月开始，东莞楼市的月度房价开始历史性冲破“8000元”大关，自此之后的9个月里，除了受春节假期因素影响的2011年2月份外，东莞房价几乎月月“破八”，月度房价水平一直稳固在“8”字头水平，上半年全市住宅签约均价最终达到8179元/㎡，创下历史最高，同比上涨约16.8%。

　　东莞中原市场研究部分析认为，上半年东莞住宅物业价格出现全新飘红，主要在于今年上半年东莞大户型豪宅成交主导市场，部分大户型带非毛坯发售，再加上通胀因素及投资客入莞购房等因素影响，致使上半年整体价格被拉高。

　　表现二：成交热闹供需失衡

　　数据显示，东莞楼市上半年的市场供需矛盾异常突出。除了3月份市场新增供应量高于网签成交量外，其他月份的网签住宅面积均高于新增供应量。上半年市场通胀压力空前，限购预期高涨，致使市场购房需求全面爆发，开发商积极推盘也进一步刺激了投资客和刚需客提前入市，整体住宅成交极为热闹。在新增供应量同比增加两成的情况下，市场仍然出现供不应求的局面。

　　上半年东莞32镇区中，有七成以上区域供求比小于1：1，其中有7个区域无新增供应，主要是消化存量为主，这些区域有：道滘、横沥、桥头、麻涌等，区域性供不应求现象较严重，而东莞四大主城区市场供求矛盾更为紧张，市场一直处于供不应求的状态。

　　供需倒挂、供不应求的失衡状态在非住宅物业方面反映得更为明显。东莞中原市场研究部相关数据显示，今年上半年东莞非住宅物业供应量比需求量的一半还少。

　　表现三：投资客大举入市

　　自去年深圳出台“限购令”后，深圳投资客为寻找资金出路，再度回流入莞大肆买房，不过与2007年情况不同的是，这次是东莞房企主动出击，采用二、三级市场联动，通过深圳地产中介公司引导深圳投资客入莞看楼买房。今年以来，广深限购令持续，深圳甚至出台限价措施，导致深圳楼市资金入莞的规模效应不断扩大，东莞凤岗、塘厦、大岭山、樟木头、长安等临深片区楼市成交持续热闹，松山湖、主城区市场深圳投资客购房比例也在不断增加。原本对东莞楼市兴趣不大的广州客也在今年活跃于东莞中堂、沙田及城区市场，间接拉高了水乡片区的整体成交量。

　　表现四：合拼户型成交遇阻

　　今年上半年在市场持续热销的产品有两种：一是别墅高端豪宅，二是60～100㎡之间的中小户型产品。今年上半年的别墅供应量大增，总供应面积为37.89万㎡，面积比10年同期上升97.24%;中小户型产品一直是东莞购房者主流需求的品种，但今年上半年此类主流产品严重缺货，供应下降明显。

　　由于房贷政策影响，今年以来东莞的大户型、尤其是合拼户型产品成交阻力很大，主推此类产品的楼盘成交惨淡，几乎无一幸免。不过，偏偏此类合拼大户型产品在今年的供应量上涨，合拼户型产品集中供应的区域在城区，其中南城大户型扎堆入市，竞争很大。如果房贷政策不松绑，合拼户型在下半年仍然难以摆脱滞销的命运。