东莞楼市中考：量价均表现出逆市而动的“异常”

　　从5月开始，持续数月红火的东莞土地市场开始出现成交回落疲软的迹象，部分总价偏高，位于新城配套尚未完善的地块流拍抬头。下半年房企资金链紧绷、销售压力骤增，预计土地市场受此影响，出让地块会以底价成交为主。

　　土地推量首破400万㎡

　　偏远镇区成供地大户

　　2011年上半年，东莞土地市场持续大规模的供应放闸，首次突破400万㎡的门槛。东莞中原市场研究部统计数据显示，上半年东莞市国土资源局挂牌上市119宗土地，总面积419.82万㎡，同比增加12.30%，其中商住用地45宗，同比增加71.23%，商住用地在上半年呈现大幅放量之势。

　　统计数据显示，主要的供地大户来自东莞部分楼市开发较为滞后的二、三线镇区，商住用地供应二线镇区比重接近五成，其中以沙田、道滘、樟木头三镇的供地量最多。一线镇街中塘厦镇的供地规模最大，上半年合计推地量高达42.45万㎡。而东莞四大城区市场上半年鲜有土地出让，只有万江区成交1宗，面积约4.5万㎡，其余全部分布于17个镇区。

　　成交总量创新高

　　地块多以底价成交

　　今年上半年东莞土地市场成交可谓一片大好，土地成交面积、金额同比皆有大幅提升(详见表一)，成交总量再创新高。其中上半年土地成交总金额逾90亿元，同比增幅超过5成，商住地成交面积同比增幅更超过8成。虽然总体土地成交热闹，但上半年的土地成交价格却一直偏低，大比例的商住地块皆以底价成交。数据显示，2011年东莞商住地的平均楼面地价仅为1745元/㎡，与去年同期相比下降了约15%。

　　市场成交热闹，为何卖地却售不出好价钱?市场分析人士指出，今年东莞土地市场推地量虽然多，但多数用地处于二、三线镇区，土地价值因此被市场低估;而且上半年优质地块较少。

　　“过江龙”拿地积极

　　广系开发商来势汹汹

　　2011年上半年，东莞商住用地供应大幅放量，外来开发商在土地市场表现抢眼，拿地积极，斩获颇丰。上半年拿地比重超越本地企业，达到55.37%，而去年同期仅为17%，由此可见外来开发商入莞势头十分明显。尤其值得注意的，今年广系开发商入莞拿地开发的势头极为凶猛，东莞地产格局从以往的莞、深两系之争正式进入广深莞“三国斗”时代。

　　●下半年展望

　　7~8月商住地继续放量 优质地块出让增多

　　最近东莞国土局的出让预告显示，7~8月东莞土地市场未受楼市淡季影响，继续大规模放量推地，最新预告将有17幅、出让总面积逾83万㎡的商住地将在下半年推出。

　　除了供地规模不减，此轮土地供应的热点区域优质地块增多。长安、厚街、凤岗、南城将相继推出优质商住地块，较为引人注目的是长安宵边社区大型地块流拍后第二次拿出来公开拍卖，预计将引来商业大鳄万达进入;此外，近几年鲜有优质商住地块拍卖的南城，也将在8月份迎来今年的第一拍。

　　在新一期储备地块预拍公告中，即将入市的较好地块还包括塘厦石潭埔地块及樟木头樟洋片区33.3万㎡地块。其中樟木头樟洋片区中已有保利生态城项目，对于房地产市场不火热的樟木头来说，从来没出现过有如此大的地块出让，令业内人士猜测此5宗地块很有可能是为保利出让的第一批地块。