国内楼市拐点迫近 这一次是不是真的“狼来了”?

　　下半年仍存在加息可能

　　去年以来央行已加息五次，已12次上调存款准备金率，大型金融机构存准率达21.5%的历史高位。多数经济学家认为，央行年内将再加息一次，幅度约25个基点，时点将落在四季度。

　　花旗银行中国研究与投资分析主管邱思甥表示，中国下半年通胀将逐步回落，但预估第三季度仍有加息机会。此外，也有学者认为，下半年还将加息2至3次，货币政策继续收紧，以达到抑制通胀的目的。

　　资金面

　　贷款收紧销售低迷楼市闹"钱荒"

　　开发商的资金链主要由三驾马车构成：销售回款、银行贷款以及自筹资金。然而，2011年的主旋律是央行不断加息、开发贷款从严、房屋贷款收紧、销售持续低迷，开发商的资金链承受着越来越大的压力，楼市缺钱已成定局。

　　房贷放款慢

　　资金回笼难

　　自去年10月步入加息周期以来，央行已经5次加息，5年期以上贷款基准利率已由5.94%上调至7.05%，累计上调幅度高达1.11个百分点，达到近两年的最高点。随着不断提高准备金率，各银行的贷款额度日渐萎缩，这使已经签约的房贷客户的放贷期限进一步延长。"信贷收紧表现在两个方面，一是审查条件更加苛刻，审批流程拉长;二是信贷额度大减，放款期限拉长。"中国银行一位信贷经理介绍，"调控前20天左右就可放贷，现在基本在2个月左右，如果碰上额度紧张，时间就不好预测了。"这使得开发商难以及时获得房款，销售回款严重滞后。

　　同时在信贷规模再度缩减的情况下，银行出于经营利润或经营风险考虑，首套房利率不断上浮，调查显示，执行基准利率的银行在逐渐减少，建行、兴业、广发、浦发等首套房利率也上浮至1.1倍，二套房的利率已经有银行上调20%，高达8.46%。"这使得购房的前期压力因此而提高，不少购房者迫于资金的压力延迟了购房计划。"友邦置业区域经理赵岩指出。

　　开发贷款从严

　　中小房企融资难

　　目前各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。

　　一位业内人士透露，过去开发商用一份土地出让合同，就能从银行获得抵押贷款，现在开发项目即便各方面条件都很好，只要工程不到正负零(建筑完成桩基工程以及部分基础工程)，银行就不可能放款。

　　"银行发放开发贷一贯青睐品牌房企的优质项目。尤其是今年，信贷门槛一再紧缩，对申请开发贷的企业和项目更加苛刻。"南京合众联恒机构总经理程鹏透露，"目前有的银行已将此项贷款利率上浮20-30%，一些小型房地产企业现在要从银行取得开发贷款比较困难。"

　　目前房地产企业的资金链中，贷款比例一般在60%左右，银行开发贷款的收紧，对部分开发企业来说几乎产生了致命的影响，这些开发企业面临被整合收购的可能。"对于开发商来说，大型房企融资渠道丰富，不局限于依赖银行贷款这一条路，而对于只有一两个开发项目的小型开发商，日子肯定不好过了。"南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华指出。