国内楼市拐点迫近 这一次是不是真的“狼来了”?

　　业内观点

　　楼市已经"拐了"

　　我认为，目前楼市拐点已经来到。进入第三季度以来，市场已经全面进入衰退期，主要表现在三个方面：一是房地产投资下降，调控之下，房地产投资、投机需求大量减少，自住性需求比例增加。二是今年土地市场相对冷清，上半年，南京共拍卖30幅土地，其中一幅流拍，成交的29幅地块中有19幅都是底价成交。三是商品房销售的下降，最近数月鲜少有受捧盘出现，一些之前推盘即卖完的楼盘最近销售也没那么热闹了，包括房价已经下调的楼盘，实际销售与预期还是有一定差距。

　　四季度或明年初现拐点

　　今年下半年，开发商的日子会很难过。有的开发商已经被迫转战二三线城市，但二三线城市又面临限购扩大，现在或不久的将来，一批市场占有率低、开发水准低的中小开发商在劫难逃。对于中小开发企业而言，是割肉还是死熬，将面临艰难抉择。

　　个人预测，到今年年底房价会有一定幅度的下降，但幅度不会太大。今年第四季度又或在明年年初两会之前房价可能探底，拐点或将来到。

　　楼市进入高位盘整期

　　随着调控深入，在下半年新推房源和上半年未消化房源的双重压力之下，可能将有更多房企加入跑量甚至以价换量的行列中。

　　尽管降价楼盘会增多，但楼市不会出现明显拐点，中短期来看，楼市将会进行高位盘整，盘整期内，房价小幅波动都是正常的，但期盼整体价格下行是不现实的。并且板块不同，降价的幅度也会不一样。比如主城房价变动较小，而一些供应量大、楼盘密集的区域降价幅度会比较明显。

　　开发商到了梦醒时分

　　调控会持续加深，期望挺过半年、一年就会迎来春天的开发商们不要做梦了。即使限购取消了，随后而来的可能还有物业税、交易税等各种调控手段。调控的目的就是还房子本来的居住功能，而不是作为投资品甚至投机品来获得盈利。

　　现在开发贷款的获取越来越难，开发商要自己找对出路，房子要盖好，价格要务实，大势也要认清楚，要搞清楚，调控是一种趋势。

　　降价论

　　个盘跌幅大整体跌幅小

　　今年下半年到明年上半年，房价整体跌幅不会超过3%。郊区楼盘跌幅会大一些，个别楼盘跌幅达到20-30%都有可能，但整体跌幅要超过3%很困难。

　　截至7月27日，南京市网上房地产数据显示，目前的可售房源接近3.65万套。根据研究，当楼市存货超过4万套，房价将下跌2%;存货达到5万套的时候，房价下跌5%;存货超过6万套，房价下跌将超10%。但即便可售房源达到6万套，房价下跌也是短期行为，一年以内就会反弹，即使价格反弹不到原位，也至少达到一半以上。

　　集团军出现价格分化

　　整体房价下行是肯定的。但根据产品的特点，降价幅度不尽相同。优秀品牌、品质物业打头的第一集团军降价的幅度在5-10%之间，即使降了5%，还是建议出手购买。中不溜秋的第二集团军产品，降价空间在15-20%，产品做得比较差的第三集团军，就算房价已经降到20%以下，还应慎重考虑是否值得购买。

　　总体上稳中有降

　　从去年至今，连续的调控已经导致房价整体在走"下坡路"。市场供求开始发生变化，从去年年初的不愁客源到现在的主动降价吸引客户。除了两江价格敏感板块，豪宅密集的河西房价也在苏宁睿城的领跌下开始松动。

　　从去年到今年，交易量萎缩已经出现，降价促销也开始出现。虽然房价有下跌趋势，但也是稳中有降。长期来看，楼市需求潜力依然巨大，市场表现总体会比较平稳，房价大起大落应该都不会出现。

　　整体跌幅不超过15%

　　现在虽然有些楼盘报出了新低价，但降价也只是刚刚开始。预计接下来更大范围、更大力度的降价潮就会出现。也许到年底，南京的总体房价水平仍然没有降，但加入到促销军团的楼盘数量将会增多。

　　但是总体房价跌幅不会超过15%，这个跌幅是在挤压房价中的泡沫，但并不会彻底挤破房地产泡沫。一些现金流紧张的楼盘将会以价换量，跌幅甚至会超过15%，但这只是个盘行为，并不具代表性。