河山资本曹少山：地产基金成硬伤 利益无法规避

　　观点地产新媒体：大家现在都在讨论住宅地产，它的黄金周期还能持续多久？许多的房企都开始出现住宅转向包括商业地产，您怎么看这种现象？

　　曹少山：我认为住宅地产黄金周期不会太长了，如果是普通的住宅，我觉得这跟经济还不是最主要的关系，住宅黄金周期主要还是取决于人口结构的变化。我保守的判断，可能是8年，稍微乐观一点10年左右。我认为10年以后，整个住宅市场绝对不会像现在有这么旺盛的需求。

　　商业地产方面，从发展潜力长远角度来讲，一定是会超过住宅地产的，但是商业地产在中国要用原来传统开发商模式去做，在权益性的房地产信托基金没有成为一种制度性的退出渠道前提下，我觉得中国商业地产发展会有很多的障碍。

　　现在房地产商转向商业地产，其实不是因为商业地产有多好，而是住宅这一块现在比较难做，所以都把资本投向商业地产。

　　我感觉尤其是写字楼之类的，在中国，除了在一线城市和主要的省会城市可以做一小部分以外，没有特别大的发展空间。像我们现在也观察一些写字楼项目，但是我们除了看一线城市和发达地区的省会城市以外，我认为别的地方根本就不用看，没有太大的意义。

　　不过，我觉得零售物业价格还是非常大的，只要有人口居住的地方就可以做零售物业，但是在中国真的是没有看到比较好的经营团队。零售商业地产这块，重要的不是地产，重要的是商业运营方面。

　　像大连万达的策略，实际上还是一个传统开发商的做法，但是我觉得慢慢的它会把物业运营的功能健全起来。

　　这方面我倒不寄希望有多少个万达出来，而是对一些中等规模的、由专业商业运营和地产开发结合起来的团队抱有期待。

　　我认为这些公司从长远来讲，可能会成为中国城市里商业物业的一个主要力量，他们在自己的细分领域做得很精、很专注。商业地产对运营能力的要求是很高的，大连万达走的是规模取胜的路线，在规模中逐渐培养运营团队的路线。

　　像这种途径，中国出不了太多个大连万达，可能还会出1、2个就差不多了，其他人很难复制这种方法。

　　观点地产新媒体：我们知道，今后5年国家要建3600万套保障房，您觉得会不会对商品房造成一定的冲击？

　　曹少山：如果3600万套按照国家预想的速度全部建成投放市场，我认为对商品房可能是毁灭性的打击。

　　但实际上，我觉得3600万套是不可能全面落实的，这里头有数据灌水，把工期延长的等因素。我听任志强提到一个概念，中国商品房竣工量最大的年份不过8亿平方米，3600万套一年就是6、7个亿平方米，中国哪里有这么多的建筑工人、那么多塔吊来建这么多房子？我觉得有道理。

　　我觉得这种政策行为最后会以什么样的结局收场，3600万套的数据到底是怎么构成，我觉得现在预判不了。

　　现在确实看到两个问题，第一，这些房子最终该保障的没有保障，不该保障的反而得到了好处；第二，保障房对商品房市场产生了冲击，因为它实际上是把部分商品房的有效需求（如公务员购房）分流走了。

　　我认为保障房是难以为继的，国家和地方政府哪有这么多钱，免费的出这么多土地，反正目前看来还是个谜。