河山资本曹少山：地产基金成硬伤 利益无法规避

　　观点地产新媒体：但房地产是一个政策不确定性很大的行业，您对政策是如何把脉、如何做出判断的呢？

　　曹少山：我们要做宏观形势的判断，不能只判断行业政策，还要判断整体的经济情况。我认为中国经济格局近十年内出现了几个趋势，让我很难理性的保持乐观。

　　原来是推进市场化改革，国退民进，现在实际上是在走一些回头路，这是一个最大的损失。要素市场的改革严重滞后，土地垄断供应，资金价格市场化没有实质进展，人力资本定价机制也不合理。

　　针对房地产行业，我觉得房地产行业目前的政策有三个政策目标——抑制投资、限制房价上涨和降低行业杠杆率。抑制投资和降低行业杠杆率有非常大的合理性。至于抑制房价，我希望抑制房价不是一个最终的目标，而是一个压制泡沫的短期手段。

　　我认为中国整个的资产市场是有泡沫的，造成资产市场的泡沫原因有很多种。

　　首先，中国过去持续十年货币超发；其次，中国对外投资受限导致货币存量全部积压在境内；最后，国内除了少数行业向民间资本开放，其他行业的准入很严格，民间资本没有别的出处。这几个问题综合造成了中国总体的资产价格是有泡沫的。

　　不仅仅是房地产，中国的矿产和很多其他实物资产都有泡沫。房地产的泡沫可能大家看得比较明显一些，和民生关系比较密切，舆论也关注得多一些。资产泡沫只要不破并不可怕，但是泡沫如果上涨太快，破了的话，就真的会造成系统性危机。

　　所以，我觉得政府压制资产泡沫，抑制它过快膨胀，不光是有政治上的必要性，也有经济上的合理性。

　　而泡沫为什么会产生呢？引发美国次贷危机的房地产泡沫产生的主要原因是过度使用金融杠杆，辅因是金融创新等因素。

　　中国现在的政策相当部分着力于从金融杠杆上进行压制，降低行业杠杆率，这个我非常赞成。

　　而至于其他的限价、限购等行政手段，我是不赞同，因为它扭曲了市场和市场信号，实际上让政策制定者和监管者也看不清真正的市场是什么样。

　　我可以理解为是不得已而为之，可能政府也没有别的招了。作为一个从业者，首先我认同大的调控目标，我认同它的合理性，细节的调控手段，我不赞同，但是不赞同也得承认这种现实。

　　从应对的策略来讲，我觉得首先还是相信最基本的需求，在挤出了过度投机这些需求以外，真实需求是依然存在、依然旺盛，这个需求没有消失。

　　现在全国各地成交量大幅度下滑，甚至影响到了三线城市，很大一部分原因是因为多种政策叠加以后，造成购房者情绪发生了转变，预期发生了转变。

　　我觉得人的心态是随时会变的，从行政政策上来讲，基本上到了利空出尽的地步了，各种政策还是需要在市场上沉淀一段时间，沉淀一段时间以后，我觉得所有的消费者情绪会稳定下来，预期也会稳定下来，该买房的还该买房，不该买房的本来就不该买。

　　这个市场一旦稳定下来，我个人判断，这种政策组合在2-3年内不会发生实质性的逆转，但是市场目前成交量的水平，我认为最多再过一年左右时间，会逐步恢复到一个长期相对稳定的合理水平，原来被过度抑制的合理需求又会回到市场中来。

　　在目前环境下，为什么今年下半年开始我们想步子稍微走得大一点呢？因为土地市场上半年没有松动，我觉得下半年随着库存上升，房价会下行，土地市场的价格会适当松动。

　　另外今年或者是明年初我们投资的项目真正进入销售期会在2013年，那个时候应该说政策环境会平稳和适度利好。如果今年下半年或者是明年年初我们投资的话，这个时间跨度就是2012、2013、2014年，我觉得这是一个不错的时机。

　　宏观政策方面我们比较密切关注的是几个东西，一个是利率政策；第二个是整个要素市场改革进程，包括劳动力价格；第三是涉及国家、企业以及个人三大板块之间分配体制方面的政策走向。