河山资本曹少山：地产基金成硬伤 利益无法规避

　　观点地产新媒体：您说的利益冲突方面，目前还真的找不到一个很好的解决途径吗？

　　曹少山：我觉得这个利益冲突的问题是没有根本解决的途径。国际上真正从地产商转型作为基金管理人，我觉得最有代表性的是铁狮门和凯德置地。

　　为什么他们转型成功呢？原因是因为，它们最后的资金业务规模已经远远超过开发业务规模，从地位上已经发生了自己作为一个开发商的怎么样融钱、挣钱，转变成怎么样为背后的投资人挣钱，而利用长期积累下来的开发能力来服务于这个投资功能。其实它们实现了从实业向金融的转型，所以才取得成功。

　　如果这个位置摆不正的话，开发商永远只是说融点钱，怎么样给自己赚钱，然后给别人分享一块，这样的思路，那地产基金最终只是一个融资工具。

　　利益冲突的问题什么时候会出现呢？我觉得市场好的时候大家都会好，因为大家都挣钱了。只有到项目出现问题，市场出现波动的时候，就会看出来这个基金管理人到底是站在开发商一边，维护开发商利益，还是站在投资人这边，维护投资人的利益。

　　我觉得这需要时间的考验，需要出现一些波动，需要出现一些事件的时候，整个行业和投资人才会对这方面有更深刻的认识。

　　观点地产新媒体：您之前谈到目前中国房地产行业的投资价值是非常大，但同时风险也是非常大的，您觉得作为投资人应该如何平衡风险和收益呢？

　　曹少山：我觉得应该这么看，其实中国民间财富的来源从过去10年以及现在整个状况来看，无非来自于两大块，一个是加入WTO以后来自于外贸的财富；第二个就是房地产行业。房地产行业是中国唯一一个放开的、规模巨大的，而且向民间完全开放的行业。

　　为什么在首富榜上全部是地产的人，原因很简单，因为只有地产行业向民间开放，通讯没有开放，石油没开放，当然出不了通讯大亨、石油大亨。

　　从历史经验表明，地产确实是一个很好的造富工具，只是说从地产挣钱的方式随着市场环境的变化需要改变。原来普通老百姓都是在二级市场挣钱，买房子，通过房子增值来实现财富的增长。

　　中国房改以后，房地产价值从被系统性的低估到补涨的过程，大家过去都在这个过程中受益了，但是也造成了房价的泡沫化。现在还想继续从房产价格上升中挣钱，无论从国家政策，还是从经济上的合理性来说，都不太现实了。

　　但是房地产行业作为一个实业，或者作为一个制造业，依然是所有制造业中净利润水平和ROE比较高的一个行业。

　　我们要通过从原来简单的直接购买、持有房产、赚取物业在二级市场上升值的这种方式，走到一级市场，走到房产的生产过程。这块的利润是不容小觑的，只要房产终端需求依然旺盛，这个制造业就有存在的价值，它的利润就不会消失。这种“制造业”利润要比炒房利润安全得多。

　　我们需要改变原来炒房暴利的概念。从国际的角度，房地产基金也不是一个暴利的基金，国际上地产基金的投资人拿到的也就是15%左右的收益率。所以，关于投资房地产一定是暴利的观点要发生改变，但是房地产一定是一个人资产配置上很重要的一块。

　　我觉得中国房地产行业的风险在于中国经济的系统性风险。中国经济系统性的风险，要是单一来看，实际上这是金融系统风险。如果中国金融系统风险出现，那基本上所有的产业都会有较大影响，那将是一荣俱荣、一损俱损的局面，倾巢之下，岂有完卵？

　　如果排除或者假定中国不会出现系统性风险，我认为房地产行业投资在跟所有别的行业相比，跟股市投资比，跟PE投资比，尤其是指望通过IPO退出的这种Pre-IPO的PE投资者来比较，房地产行业目前依旧是在风险加权以后回报率最高的行业。