淡季中市场成交热度不退 改善型产品成交现好转

　　量微跌价上涨，市场集中度向个盘靠拢。

　　进入7月份的楼市淡季，市场成交热度不减。据东莞中原研究部监测数据显示，7月份上半月(7月1日-15日)东莞住宅成交2346套，同比去年同期1748套上升34.21%，7月上半月住宅均价为8088元/㎡，同比去年同期8284元/㎡下降2.36%。7月份，市场未见淡季的明显迹象。整体市场维持淡季不淡的势头，部分开发商顺势加推货量。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交1111套，环比下降2.29%，成交均价8317元/㎡，环比上升1.81%。住宅日均成交158套，环比上周162套，成交略有下降。本周东莞洋房有133个成交记录，成交套数在20套以上的项目有16个，合计424套，占洋房成交总量的42%。而上周成交套数在20套的项目合计387套，占比重38%。本周个盘成交集中度有所加大。随着楼市淡季的到来，供应短期内对接不上需求，成交很容易出现迅速萎缩，个盘分化的迹象将会越加明显。本周住宅成交进入前三甲的是中熙弥珍道42套、迎宾豪苑36套和万科金域华府32套。

　　本周日均成交158套，属于较为良好的成交记录，环比上周呈量微跌价小幅上涨的格局。量价成交出现的波动，属于市场的正常反应，整体维持平稳态势，主要原因是：其一，楼盘的积蓄客户和开盘节点具有周期性。前段时间不少项目处于蓄客阶段，开盘项目不多，导致最近签约量减少。其二，全新上市项目减少，不能及时对接市场需求释放。部分全新项目为引起市场的高度关注和在圈层形成好口碑，或采取低开高走的价格策略，首批客户能享受更大的优惠折扣力度，对购房者吸引力非常大。购房者处于对新项目的期待，选择暂且观望。其三，非毛坯修楼盘成交较多，支撑均价上涨。如本周较为热销的带非毛坯修楼盘有万科.金域华府成交32套，均价9400元/㎡，长安万达广场成交27套，均价10400元/㎡。随着购房者预期改变、新增供应的放量、降准降息使得购房成本直接减少，后市或会有更多的需求释放，市场成交有望进一步升温。

　　改善型客户逐渐出手，中大户型成交比重加大。

　　7月东莞楼市成交维持良好势头，最根本的原因是刚性需求持续释放，改善型客户逐渐入市。据东莞中原研究部监测数据显示，前周(6.25-7.1)120㎡以上的户型成交264套，占比重18%;上周(7.2-7.8)120㎡以上的户型成交307套，占比重29%，本周120㎡以上的户型成交333套，占比重33%。近期120㎡以上的改善型户型成交比重逐周增加，主要原因是：其一，东莞公积金“认房又认贷”的政策将于8月1日实施。部分改善型客户为赶搭政策末班车，近期迅速出手;其二，在刚需占主导的市场环境中，改善型需求一直得不到有效释放。历经两次降息的叠加效应，直接减少房贷成本，使得改善型客户逐渐出手。

　　珠海“双限”松绑被叫停，房地产调控基不变。

　　日前，有消息称珠海市住房和城乡规划建设局召开会议，决定在全市范围内取消楼市限价，且部分地区取消限购。仅5个小时后，相关负责人向媒体透露，由于种种原因，“双限令”松绑计划被叫停，珠海楼市双限政策维持不变。珠海限购松绑是今年以来又一个被紧急叫停的地方楼市新政。此前有“芜湖新政”、“上海新政”以及“河南新政”等。由此可预见，未来各地政策调控将会更为谨慎，市场仍以刚需为主，投机投资性需求仍严格受限制，政策调整唯有在合理区分投资性和改善性自住需求中寻求突破。

　　近期，部分媒体和一些开发商频繁势，传言调控政策软化，房价将回升，很多购房者听信其言，预期改变，迅速入市。温家宝7月7日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归。温总理此番话表面，目前仍然处于政策的敏感期，房地产调控基调不变。中央也不会让房价反弹，造成楼市调控功亏一篑。