东莞中原：由8月2日地产股下降引发的楼市预警

　　从目前市场形势来看，7月下旬以来，不少一、二线重点城市楼市成交开始下滑。与此同时，此前火热的东莞楼市亦出现了降温的迹象，主要表现在以下几个方面：第一，楼盘来访量开始下降;第二，来访客户当中，出手的客户渐渐减少，而观望的则开始增多;第三，来访客户对项目举办的活动兴趣不高，参与活动的积极性降低;第四，与此相对应的是，从7月下旬开始，东莞楼市成交量开始下滑。尽管从签约数据来看，目前东莞楼市成交仍然相当红火，但是剔除寮步香市1号人才安置房的签约，近两周东莞楼市成交则呈现出跌势。

　　当然，就此来推论东莞楼市已经处于下行，则未免为时尚早，也有失偏颇。中原观点认为，目前东莞楼市成交的下滑，更多是自然因素。第一，作为典型的刚需市场，经过5-7月份的热闹成交后，东莞楼市需求已经得到较大程度释放，新一轮需求有待累积，因此7月下旬过后楼市成交自然回落。第二，近期东莞楼市并没有较大的营销节点，开发商转入蓄客认筹阶段，集中精力备战金九银十，推盘力度有所减弱，也在一定程度导致楼市成交下降。第三，由于8月开始东莞实施公积金新政，因此不少刚需客户提前入市，在一定程度上透支了部分需求，这也是导致近期楼市成交下滑的一个重要原因。第四，7月下旬国务院派出督察组到全国重点城市督察房地产调控，政策面趋紧，从而导致部分客户产生观望心理。第五，由于5月份以来东莞楼市大幅回暖，成交热闹，一些楼盘逐渐收回此前的优惠折扣，部分项目甚至上调价格，也在一定程度上加剧了客户的观望，抑制成交。

　　尽管如此，对于目前市场形势，开发商亦应该有所警惕。一方面，下半年东莞楼市供应量巨大，竞争相当激烈，走货压力较大。这主要是因为东莞今年不少新项目的推盘计划都集中在下半年，而且受到工期等因素影响，一些原本计划在上半年入市的项目也延迟到下半年。另一方面，则源于新一轮调控政策出台的风险。新的调控政策若然出台，必然带来新一轮的观望，楼市成交不可避免再次受到波及。当前楼市还处在筑底回升阶段，市场到处一片莺歌燕舞，鲜有开发商意识到潜在的风险。但对于开发商而言，在风险到来之前，先知先觉、未雨绸缪就显得尤为重要。因此，东莞中原研究部对开发商作如下建议：第一，增强忧患意识，先知先觉抢跑市场;第二，加快项目工程进度，全力备战金九银十;第三，借鉴万科、中信、卓越等标杆房企高周转的销售策略，快速出货，现金为王。