中原：住宅成交增三成 镇区项目热销拉低整体均价

　　本周住宅成交量涨价跌，镇区楼盘成交热拉低住宅均价。

　　本周住宅成交量大涨的同时，成交均价则出现整体环比下滑。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为7577元/㎡，环比上周下降5.16%。对于量涨价跌的原因，主要源于几个方面。首先，人才公寓产品香市1号本周持续热销，带动整体住宅均价结构性下降。本周东莞住宅单价5000-8000元之间的共成交813套，占比58.91%。如若剔除香市1号影响，本周住宅均价为7741元/㎡，上周是8258元/㎡，环比下降9%。从这个角度上来说，事实上本周的住宅均价是回落的。其二，镇区低端项目集中成交，导致结构性低位运行，如本周销冠桥头富盈御荷均价在4500元/㎡、寮步的香市1号均价4600元/㎡，石龙的佳兆业·中央豪门均价6500元/㎡、常平的卓越·蔚蓝城邦均价6000元/㎡、万科城6500元/㎡，这些本周销量在50套以上的低单价项目对整体价格起到拉低作用。其三、本周新盘扎堆上市带来强烈竞争压力以及调控趋紧背景下整体价格下行的走势，迫使新开楼盘必须坚守以价换量的战略，即新盘价格大都会比在售同区域楼盘售价有吸引力，因此新盘集中上市的时期反而会成为成交均价下滑的节点。

　　本周住宅成交记录增多，镇区低端项目热销。

　　据东莞中原监测数据显示，本周东莞住宅有144个成交记录，环比上周136个增加8个。从成交的绝对值来看，本周成交前20的楼盘共成交885套，占比重64.13%。本周市场成交靠个盘拉动的迹象依然明显。本周住宅成交进入前五名的分别是：富盈·御荷、九龙1号、香市1号、佳兆业·中央豪门、卓越蔚蓝城邦。除了九龙1号是东城的项目，其他四个均为镇区低端项目。

　　这些项目的热销，主要原因是：其一、部分新盘所在镇区新项目少，市场供不应求，新盘一经推出，本地需求即可快速消化，如桥头的富盈·御荷、石龙的佳兆业·中央豪门。其二、一些项目优惠促销力度强市场热度不减。如卓越·蔚蓝城邦曾在年初轰动市场的“5.20”营销策略，使得项目在市场上的关注度和知名度迅速打响。近期，开发商再次趁热打铁，推出“首付一万元”的促销措施。卓越蔚蓝城邦连续五周进入住宅成交排行榜前十，促销效果显著，本周项目签约68套。

　　开发商抢跑金九提前出货，明星助阵造势忙。

　　临近金九，东莞楼市交投氛围火热，为了在旺季期间积蓄客户资源，提高项目的市场口碑，不少房企纷纷发动各种规模的营销之战。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞楼市有接近20场的楼盘活动。

　　本周楼市营销活动呈现以下几个特点：其一， 开盘项目众多。本周东莞有富盈公馆、恒大御湖、四季豪园、上东国际、祥利上城、花样年江山等楼盘集中开盘。从市场成交的信息反馈来看，本周恒大御湖推出1100多套产品，均价在7500-9800元/㎡之间(含1500元/㎡)，共售出370多套，销售率30%左右。四季豪园于8月26日盛大开盘，当天推出1栋共116套产品，售出近40套，销售率34%。上东国际共推出90-160㎡的户型238套，共售出170多套，销售率75%。祥利上城推出94套86-88㎡的洋房，共售出78套，销售率约80%。花样年江山推售110套产品，售出81套，销售率74%。金九银十竞争激烈，不少开发商避开促销节点提前开盘，一是部分项目货量庞大，需要将战线拉长，抢占客户;二是推出少量产品进行节点前的试水，为后市做好应变;三是近期地产股下降，楼市调控趋紧呼声高，部分开发商营销思路转变，出货策略改变。其二，星光璀璨，明星助阵造势忙。苏永康唱享富盈公馆，李颖芝亮相鼎峰尚境豪车展，周慧敏献唱东城万达广场，陶大宇亲临御花苑，曾子航中信御园开讲。明星营销最大的作用不是“售楼”，而是提高房企的品牌知名度和市场关注度。在销售旺季即将来临之际或推货节点前，邀请明星为楼盘做宣传，十目前东莞开发商常用的推广手段。

　　从本周楼市营销活动及其反馈来看，下周楼市供应及成交将会持续上扬。