中原地产：关于东莞普通住宅新标准的全方位解读

　　2、对购房者来说，普通住房标准的上调，此前一些“被豪宅”的住宅物业将回归普通住房，按照东莞市现行相关政策，能够减免部分契税，一定程度上减轻购房者的经济负担，会在一定程度上小幅的刺激需求。普通住房标准调的调整，不仅鼓励了刚性需求，而且避免整体放松投资投机性需求的可能。对于投资投机需求而言，他们的投资对象更多是选择高档房，对普通住房则兴趣不大。

　　3、本次普通住房标准调整的公布时间，选择在金九前夕的8月底。从东莞市场情况来看，本次普通住房标准的上调，受益面超过25%。由于9月份是传统楼市旺季，普通住房标准的上调，能提高购房者的楼市预期，抑制观望情绪的产生，增强入市的积极性，对后市成交无疑将起到促进作用。

　　4、调整普通住房标准，政策受惠面变广，有利于往后开发商在交易环节增加普通商品住房供应，并引导中低价位、中小套型普通商品住房的开发建设。

　　六、后市不具备涨价的条件

　　东莞普通住房标准的上调，能提高开发商的楼市预期，增强对后市的信心。有观点认为，东莞普通住房标准的上调，在传统旺季金九银十即将到来的背景下，或将刺激开发商涨价。中原观点认为，尽管普通住房标准的上调被解读为楼市利好，但后市并不具备开发商涨价的条件。

　　第一，由于今年上半年东莞多数开发商销售业绩并不理想，因此不少开发商都把下半年当做冲刺年度销售任务的重要契机，尤其是在金九银十旺季期间。对于开发商而言，尽早出货尽早回笼资金才是第一要务。显而易见的是，选择在这个时候涨价并不利于项目大量出货。另外，东莞不少开发商都集中在下半年推盘，届时楼市供应量庞大，尤其是南城、塘厦、大朗等一些新项目较多的镇区，楼市竞争非常激烈，选择在这个时候涨价无疑是自设障碍，

　　第二，8月份以来，政策面再次趋紧，新一轮调控出台的消息甚嚣尘上。由于5、6月份市场回暖，各大房企纷纷上调销售价格，导致6月起房价涨声一片，并由此触发了7月份的全国楼市大督察。而另一面，中央储备政策日趋成熟，包括紧缩信贷、房产税、预售制改革等都可能随时发令执行。因此，在这时候房企价格上涨周期只要启动，新政出台的可能性就会大大增加。

　　第三，普通住房标准的上调，受益面是刚需群体。刚需群体的特征是购买力比较薄弱，对房价极为敏感。因而，一旦开发商集体涨价，无疑将大大打击这部分群体的购房热情。

　　第四，对于一些售价徘徊在普通住房标准临界点的项目而言，普通住房标准的上调是把双刃剑。以南城区一个售价接近8000元/㎡的楼盘为例，金九期间一旦上涨100-200元/㎡，按照新的普通住房标准，将失去普通住房资格，这样对购房者的吸引力无疑将大大下降。反过来，对于一个售价在8000元/㎡出头的楼盘来说，只要把项目价格降低100-200元/㎡，其房子将由“豪宅”转变为“普通住房”，这样对客户的吸引力将大大增加。从这个意义上来说，普通住房标准的上调，能够成为开发商的另一种促销手段，在特定条件下有利于项目降价。