中原：“金九”首周未现开门红 楼价“稳”字当头

　　金九第一周东莞住宅成交没有实现开门红的主要原因：其一，目前在售项目的促销优惠并不足够吸引准备出手的购房者，不少购房者尚在观望。从近一个多月的新上市房源情况来看，价格高的房子销售较平淡，那些单价较有竞争优势的房源销量则相对不错，如香市1号、恒大雅苑等。从本周楼盘活动信息中可见，9月第一周，降价促销的项目并不多，楼盘活动以暖场为主，和上周相比推盘力度有所不及。以两周均有成交的洋房数据为例，108个洋房项目中，成交价格不降反升的占据一半，目前房价的调整幅度并不让购房者满意，尤其是一些前期热销楼盘逆市提价，更是让购房者觉得开发商欠缺诚意。其二，自8月中下旬开始，东莞开发商就摆出各种吸引眼球的架势，增大刚需货量供应，举行各类花样翻新的促销措施不断刺激购房者“神经”，促使刚性需求爆发增长，8月楼市呈现淡市不淡的态势。而本周的楼盘活动以小规模的暖场活动为主，对购房者的刺激不够。其三，本周成交量不高与推盘量减少也有关系，本周开盘推货的仅有富盈东方华府、南国雅苑、新世纪星城三个楼盘，且货量都不多。“金九银十”刚刚开始，部分开发商来说，不能一下子把底牌全部亮出来，须根据市场情况调整营销手段，许多开发商目前还不是十分着急推货，预计在9月中旬和“十一”假期集中发力迎来高峰期。其四，上周热销明星楼盘本周成交回落。上周签约216套洋房的恒大御湖本周仅成交54套，上周成交170多套的上东国际也仅成交96套，上周签约119套的花样年·江山本周仅成交25套。

　　金九首周东莞楼市价格“稳”字当头，未现以价换量。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅均价为8018元/㎡，环比下降1.76%，同比上涨0.34%。本周东莞洋房有132个成交记录，从价格涨跌幅度来看，环比上周，东莞有54个项目出现了不同幅度的涨价，54个项目出现了不同幅度的下跌。整体洋房价格下降0.01%，数据变化不大。东莞上半年的房企共识是以价换量，吸收去年的累积刚需。而随着成交量提升、信贷政策放松，东莞楼价基本企稳，大部分开发商不再为“走量”而降价，目前大部分项目在价格上变动不大，房价维持在原有水平，而部分热销楼盘逆市提价。

　　“金九银十”几乎是一年当中最后一次大量出货的最好时机，而“价格”则是最有效最直接的手段，但在今年东莞楼市最新一轮的楼市促销中，显现出一些微妙的变化。上半年充盈于市的低首付，低总价，零首付，低单价，多折扣……促销活动销声匿迹，围绕着价格做文章的楼盘并不多，97折、95折、优惠1万的促销力度与淡季无明显分化，开发商“低价”姿势尚未放开。“以价换量”不再是市场主旋律，但市场分化将在“金九银十”表现更加明显。性价比更高的楼盘占有率将提升，相反则有一些楼盘的成交率将进一步下滑。

　　上半年开发商“以价换量”暂时缓解了资金压力，市场“回暖”后，一些刺激性优惠逐步降低，不过，在调控压力下，房价不可能大涨。如无明显的市场或政策变化东莞房价将“稳”字当头。

　　开发商开始瞄准换房族和投资者，商铺投资持续升温。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅供应16.19万㎡，而上周供应9.10万㎡，洋房供应套数为1564套，80-100㎡的为453套，环比大幅增长的面积区间为100-120㎡、120-140㎡，分别供应180套、151套。本周新增供应还有63套商铺，供应面积为1.71万㎡。