中原土地快评：填补市场空白处 中熙溢价135%斩获洪梅商住地

　　填补市场空白处，中熙地产以溢价135%斩获洪梅商住地

　　2013年3月25日，本月最后一宗商住地——位于洪梅镇黎洲角村编号为2013WG011地块进入拍卖阶段。经过11家企业71轮的竞拍，最终东莞市中熙房地产开发有限公司以溢价135%的15140万元收入囊中。该地块占地面积34304㎡，容积率为2.4，折合楼面地价1839元/㎡。

　　镇中心地块价值凸显，时隔两年以溢价135%风光出嫁。

　　该地块处于洪梅镇中心区的黄金地段，位于洪梅汽车站对面，与迎宾大道和洪金南路相邻，通过迎宾大道到达洪梅的交通主干道洪梅大桥，可畅达洪梅其它地方及望牛墩等镇区。同时广深沿江高速也近在咫尺，到达广州、深圳十分方便快捷。此外，周边有洪梅医院、洪梅中学、洪梅文化体育广场、洪梅图书馆，医疗、教育、文化等基础设施一应具备，生活氛围浓郁。依傍于镇区日臻完善的交通和基础配套，镇中心地块价值日益凸显。曾两度流拍地块再次出让受到多家企业追捧，最终拍出1839元/㎡的楼面地价记录，创下洪梅乃至中堂、麻涌、望牛墩临镇区的商住地成交记录，仅次于钜隆地产于2011年在麻涌拿下的1999元/㎡，可谓出乎于市场的意外。更令人想不透的是，2011年该地块的出让价仅为8050万元，却两度无人问津惨遭流拍。本次地块自愿降低1610万元的身价，以6440万元的起步价出售，却招来11家企业疯抢，最终以溢价率135%的1.51亿元风光出嫁，可谓扬眉吐气，打破过往洪梅出让土地无人问津的沉寂窘境，开启水乡片区的新里程。

　　时隔两年的拍卖结局截然相反，究其原因：其一， 2011年作为房地产史上调控最为严厉的一年，市场环境十分不容乐观，洪梅作为东莞的落后镇区，房地产发展一直不温不火，市场容量十分有限，开发商出于开发风险考虑，不敢轻易布局三线落后镇区。其二，位于同片区的洪梅雍景家园和丰泽园经过近两年的走货，目前均处于尾盘阶段。再加上去年的市场一路走好，不少开发商的资金链有效缓解，拿地时机相对成熟，激发不少开发商布局的野心。其三，水乡片区一体化的利好信号，未来水乡片区的楼盘升值潜力空间大，开发商看好片区未来价值和市场预期，信心十足。

　　目前洪梅当地楼市吸纳量有限，楼盘去货速度缓慢。

　　从2009年至2012年之间，洪梅镇每年的消化量仅为3.36万㎡，排名各镇区第28名，消化量十分有限。一方面洪梅经济发展水平落后，当地的购房需求十分弱，另一方面洪梅镇本身的商品房供应不足。而在售的雍景家园和丰泽园的去货速度缓慢，当地楼市吸纳量有限，未来洪梅镇区的购房需求依托镇区本身的基础设施进一步完善，防止需求外流、产业转型升级带来的高端人群以及独特的地缘优势与广州对接，能带来的辐射效应。根据雍景家园和丰泽园两个项目的成交均价在4500元/㎡左右，按照1839元/㎡的楼面地价要获得利润实在凤毛麟角，预计该项目将会改变洪梅以往产品档次低端、价格低廉的格局，打造成洪梅较为高端的高层住宅。

　　填补市场空白处，中熙地产趁机补仓，布局洪梅。

　　一直以来，洪梅镇的商住地供应寥寥无几，2008年以来仅供应2宗商住地，而在售项目也仅有3个，目前只有2个项目仍有少量的产品在售。截止到2月28日，雍景家园和丰泽园分别还有21套、8套的洋房可售，而后期也无潜在项目及时供应，市场处于一片空白状态，中熙地产及时补仓，趁机布局洪梅。据了解，东莞市中熙房地产开发有限公司是一家以房地产开发为产业支柱，以商业零售、物业管理和建筑施工为羽翼的综合性企业。中熙地产在东莞深耕多年，先后开发香缤时代、菁英时代、中熙弥珍道等项目，目前仅有中熙弥珍道少量产品在售，处于尾盘阶段。同时，大朗的中熙松湖国际项目预计在今年的5-6月份上市，通过在东莞深耕多年，中熙地产已较为熟悉东莞的整体市场，树立一定的知名度，同时，这种从城区转战镇区、从一线镇区的寮步到二线镇区的大朗再到三线镇区的洪梅的战略布局，显露企业全面扩张的策略，也更为考验开发商后期项目的操作能力，需要更为熟知不同片区的客户属性。从今年的土地市场表现来看，成交的全是镇区地块，也反映出越来越多的企业资金转战镇区。尽管镇区的房地产成熟度不及城区，但城区拿地成本高、楼盘林立，竞争十分激烈，使得越来越多企业青睐于镇区布局。

　　水乡片区一体化注入新的兴奋点，洪梅的发展潜力不可小视。

　　洪梅镇作为东莞三线镇区，2012年全镇实现生产总值32.6亿元，仅为南城的1/8，经济发展水平十分落后，再加上产业水平低端，基础设施相对薄弱，一直以来房地产发展十分不起眼。水乡片区一体化的规划提出，将会是这一片区的发展转折点，也为洪梅的发展注入新的兴奋点。根据规划，洪梅镇的最新定位为：西北水乡片区交通枢纽，服务、生产组织中心，以发展居住、现代服务、特色物流、先进制造为主的精致水乡，由“边缘城镇”向“枢纽城镇”、由“工业城镇”向“服务城镇”、由“小型城镇”向“精致城镇”转型。

　　洪梅位于珠三角东岸都市带的南北向发展脊梁，处于广佛肇都市圈及深莞惠都市圈的重合带，又靠近广州。随着珠三角城际轨道以及一批高快速路网的规划建设，洪梅可实现与广州、深圳、东莞城区及沿海地区的快速联系。另一方面，洪梅镇位于东莞沿海产业带，内河与东莞市区内河航道连通，可依托周边港口资源，利用岸线及水道资源优势，发展水陆物流联运，实现“港城一体”。交通优势十分明显。而洪梅镇土地面积虽然不大，但目前仍有大片连片的土地资源，洪梅近年大力推进土地统筹，为实现连片开发、发展商贸服务业、整合城市功能提供了土地保证。在产业谋划上，依托望洪枢纽站、毗邻虎门的交通区位优势，大力发展物流、电子商务、立沙岛化工配套服务产业，扶持农业，协调现代服务业发展;利用“三河五岸”的生态资源，加大对水岸资源的开发利用，加大对农业经济化、规模化、产业化的研究，培育生态农业和休闲观光业。统筹土地，加大对闲置地管理，为望洪枢纽核心区的发展提供载体和用地保障。水乡片区一体化的规划有望兑现，这一片将会成为东莞未来的房地产热点开发区域，楼盘的升值潜力大大提升，同时也会明显提高这些片区的楼盘产品档次和综合素质，未来洪梅的发展潜力不可小视。

　　地块信息：