4月东莞土地市场冷清仅一宗商服地成交 5月或升温

　　2013年4月，东莞土地市场表现异常冷清，无论是供应还是成交都显得门可罗雀，十分沉寂。从土地供应来看，4月政府推地力度依旧偏弱，合计11宗地块供应，面积39.97万㎡，环比上升36.14%，同比下降8.31%。其中，商住地3宗和商服用地1宗。工业用地以麻涌、中堂等产业用地为主，东坑、寮步、樟木头分别供应1宗商住地，黄江供应一宗商服用地。

　　从成交地块来看，受供应偏紧影响，土地成交也不见起色。4月土地共成交10宗地块，面积合计21.16万㎡，环比下降57.80%，同比下降36.97%。其中，商住地和商服地各成交1宗，商住地成交宗数下跌至2005年以来同期的低位。本月关注的市场焦点是流拍重灾区的寮步凫山村地块顺利出嫁，此前该地块曾在1月流拍。随后政府仍然锲而不舍地多次推商住地均以流拍收场，颇有“女子”待字闺中，却无婆家问津，场面十分尴尬。该片区位于寮步北部片区，靠近生态园大道，直接辐射的东坑是一个经济发展水平较为落后的镇区，购买力十分弱，众多开发商不敢贸然布局。时隔3个月，地块再次出让确实引来市场的高度关注，最终中惠地产以底价2.73亿元拿下，大出市场意料，打破片区以往无人问津的尴尬局面。另一宗商服用地位于黄江合路村，被花样年以高于底价100万元的3150万元拿下，折合楼面地价1266元/㎡。地块靠近黄江大道，离黄江医院、黄江人民公园仅1公里，属于黄江镇中心地带，商业氛围浓厚。周边的裕元工业区作为黄江的一大园区之一，进驻30多家企业，能带来一定的人流消费。该地块具有明显的商业优势，而离地块6公里远的花样年江山商铺成交均价去到16913元/㎡，由此可见，1266元/㎡的楼面地价存在较大的获利空间。

　　今年来，除了寮步凫山村几个商住地多次流拍外，其余供应地块基本能顺利交易。进入4月，土地市场仍表现得十分冷清，土地供应明显不足，充分反映了：其一，政府优先扶持重大项目的产业用地需求，大量供应此类用地支持产业升级和调整。其二，近年两年来，东莞经济明显放缓，越来越多的旧厂房愿意腾出土地搞房地产开发投资。在土地存量不足、供应偏紧的市场下，越来越多开发商将会改变招拍挂的形式拿地，更多是通过三旧改造等合作方式拿地。这无疑是合作的双赢。其三，随着东莞城市化的进程加快，轨道交通的通车近在眼前，城区的房地产开发已日趋成熟，可开发的土地资源越来越少，发展热度转向镇区已成必然。

　　近期东莞公布2013年土地供应计划，住宅预计供应210万㎡，连续三年下滑，奠定了东莞今年土地供应将现偏紧的基调，究其原因：其一，政府重点放在产业调整和城市升级，继续加大企业升级转型的力度。从短期来看，企业的升级转型迫使部分低端工厂和投资客的外移，从而带来部分人口的流失，为东莞的短期阵痛。从宏观的长远角度来看，产业调整和升级能为东莞带来新的发展思路，引进高端人才带来较强的购买力，从而产生居住需求。其二，住宅土地供应的偏紧，政府部门或会加大闲置土地的处置力度，把一些已推入市场未能得到合理利用的土地盘活，部分项目将会被迫加快动工进程。其三，历经过前几年的土地放量，后市商品房供应仍旧充足，为权衡房地产开发的持续发展，防止楼市泡沫，土地供应有所收紧。

　　4月关键数据一览：