楼市回暖了,价格上涨了,高价地出现了……然而,房地产市场繁荣的背后,依然掩饰不了实体经济的脆弱:工业用电在减少、工业生产总值在下滑、收入不见增加等。最为重要的是,一直处于上升通行道的楼市成交态势,到了6月份,却突然峰回急下。
成交面积开始下滑
历史总是惊人地相似。上周,经纬行研究中心发布了广州楼市6月份的最新监测数据。数据显示,因新增供应大幅度减少,今年6月,广州楼市成交量开始明显回落,全市十区新建商品住宅共签约8957套,环比下降15.67%;签约面积98.46万平方米,环比下降14.7%。
无独有偶。成交面积出现下滑的情况,在东莞也得到了验证。中原地产的监测数据显示,6月东莞共有250个项目有商品房成交,成交面积为54.71万㎡,环比下降16.64%。
春节以来,楼市出现的回暖现象,无非有以下几个原因。首先,政策的刺激效应。中央的减税政策以及存量房贷打折减轻了购房者的负担,也冲低了房价。各地政府也采取积极的措施,防止楼市过冷倒逼经济。
其次,刚性消费群体的释放。很多自住型需求的购房者,在多次踏空的教训下,借此金融危机之际,觅得购房良机。但是,这样的等待已经很长,从前年楼市预期恶化以来,现在已经压抑一年多了。这些刚性需求的释放,推动了楼市成交量的反弹。
6月份是传统的销售淡季,但今年的6月,东莞商品房销售还是取得了“同比上升97.58%”的大好成绩。6月份上市新盘中,江南第一城、世纪城国际公馆香榭里、虹溪诺雅、东方华府等项目的热销现象,甚至让开发商觉得有摆庆功宴的必要。
然而,作为连续多个月以来,一直处于上升通行道的楼市,6月份成交面积环比下降16.64%的数据,让市场走向多了几许迷离。这并非没有原因。中原地产在其报告中得出一个结论:随着市场逐步进入淡季,加上市场上产品户型逐步出现结构性的供需矛盾,6月成交明显放缓。
瑞峰置业事业二部副总经理逄臻也有着自己的见解。归结起来,有两点:前期上扬的成交量,在一定程度上透支了消费力;目前城区可供应新项目有限,基本以尾盘为主,成交量由此受到抑制。
租赁市场的疲软
叶欣就要结婚了。为此,她不得不提前招租。两年前,她和同事在东泰花园合租了一套三房两厅的房子,租金为1500元/月。从今年2月份开始,她就在网上以550元/月的价格开始发帖,她所住的主人房套间招租。到了5月份,有人跟帖说“租金太贵”。后来,她又不得不以500元/月的价格更新了之前那个信息,但还是没有人有意向。于是,她和她的室友只好和房东砍价,房东最后下调了200元/月。
金信联行提供的一份报告显示,6月份,东莞三级房地产市场租金下降已经成为一个现实。从成交租房的租金比例上看,租金由低到高成递减比例,800元以下的占31%,801~1200元的占24%,1201~1500元的占22%;1501~2000元的占18%,2000元以上的则比较少。
西城楼大街一房单位销售成绩不错,但二房单位,则并不如开发商所意。以该项目二房单位6200元/平米的均价来计算,一套面积80平米左右的房子,总价大概50万元左右。由于这一带属莞城,房屋偏旧,租金水平并不高。最高估计,该套单位租价以1500元/月计算,投资回报率还不到5%。
张敏华认为,从目前来看,一方面,传统的租赁市场活跃片区,租金都显大幅度下调特征,有些租金甚至有20%的回落,投资回报率大为降低。另外一方面,目前一手房地产市场价格出现一定程度的上涨,这其实是相背离的。在他看来,开发商这种对“利益的追求”会在一定程度上为后市留下隐患。
2023-10-24 13:41
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