瑞峰：东莞房企推货仍谨慎 热点片区及刚需量价企稳

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：房贷从紧一线城市房价仍涨   二线城市房价下降非普遍现象

全国层面：国家统计局24日发布的1月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格统计数据显示，1月份一线城市的房价涨幅依然凶猛，刚需及改善型住房需求旺盛，房价水平只增不减，虽然多数银行均提高基准利率，但是这并未阻止购房人的热情,。相较于一线城市，中小城市房价却呈现房价回落、新房销售乏力的态势。记者调查发现，降价幅度较大的楼盘均位于郊区、且由于其历史定价较高、区域库存较大、本土开发商急于回笼资金以价换量是楼盘降价的主因、降价现象是个案而非普遍现象。

东莞层面：近期东莞市市长强调2014年东莞经济工作目标：东莞要坚持9%左右的增长底线，稳中求进、稳中有为的工作总基调。与此同时，多个新的经济增长源纷纷落地：如占地百亩投资过6亿的玖龙纸业总部落户松山湖、首批两家跨境贸易电子商务产业园揭牌、东坑首个市属重大项目投产、茶山将围绕火车站规划城市、黄江投资两亿建西环路、塘厦今年安排1671万支持企业转型升级等都将成为东莞经济增长新引擎。

2、新增：楼市利空消息频出 悲观情绪蔓延  东莞楼市供应恢复缓慢

一系列楼市利空消息的传出，导致楼市悲观情绪迅速蔓延开，一直对宏观楼市也“置身之外”的东莞楼市也受到影响，观望情绪加重，开发商推货依然谨慎，采取小幅度加推或者延迟开盘的策略。上周东莞全市仅有3个项目取得开工许可镇，其中2个项目有洋房供应，分别是东坑的金达锦绣东方125套73-138㎡的新品及道滘的富盈W0城的192套108-123㎡的产品上市；非住宅方面，北大资源御湾有1537套车库产品供应。

3、成交情况：环比微涨6%  阳春三月推货增强  成交有望平稳上涨

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交918套，环比微涨6%，同比下滑43%；成交面积9.14万㎡，环比微跌2%；成交金额为8.28亿，环比下跌3%。从整体来看，住宅成交缓慢回升中，与去年同期对比则有明显距离，主要是因为今年年初的政策环境不明朗，观望情绪较为浓重，成交缓慢上升；而去年政策环境稳定，买卖双方对后市预期乐观，皆积极入市，让春节后的市场迅速回升。

从上周市场的表现来看，城区表现强劲，以投资类的产品为主，表现在香树丽舍集中网签118套27—63㎡公寓产品，其实该产品早已出售，是被南方电子以团购形式一次性购买，只是上周才进行网签；而临深片区塘厦、凤岗等镇继续升温，为整体住宅市场成交做出贡献。

营销活动方面，对比前几周有所增强，尽管市场环境仍然悲观，但不碍开发商为新盘或新品进行蓄客活动，通过活动人气来试探市场，如世纪城幸福公馆、汉唐蜜园、碧桂园豪庭等新盘皆有营销活动；而旧盘营销策略上依然偏重于“优惠促销”方面，如万科金悦香树、恒大帝景、嘉宏公园1号、怡丰·君逸名轩、君珆花园等项目都进行“认筹可享几折”的优惠活动。

此外，上周打破春节后零开盘的现象，东坑金达锦绣东方2月28日盛大开盘，约推125套73-138㎡两、三房单位，面对到来“阳春”三月，开发商推货的动作或将会逐步增强，有望拉动成交继续平稳上涨。

非住宅则成交563套，环比上涨3成，主要是商铺产品成交较为突出，如愉景东方威尼斯广场成交94套116—170㎡街铺、塞纳河畔69套7—91㎡底铺、万科金色城市花园22套298—329㎡商铺等。

4、成交均价：价格偏高的区域或项目持续热销  均价连续7周“破九”

上周东莞住宅均价为9059元/㎡，环比下滑1%，但依然在“9”字头之上，已连续7周“破九”。原因有：一、因为年后成交量不高，量高的区域集中在城区、临深片区等单价偏高的镇区；二、虽然市场较为悲观，但众多项目价格依然企稳，没有过多的价格让利，只是部分项目进行小幅度的降价，这也是支撑均价在“9”千大关维稳的重点原因。

5、区域供需：单盘网签突出支持南城夺冠  九大区域签约价过万

上周东莞有32个镇区有住宅成交，南城以182套勇夺冠军，主要是由个盘香树丽舍给力签约118套27—63㎡公寓产品所贡献；凤岗排名亚军，主力项目表现在名流印象花园23套、三正卧龙山一号20套、锦龙又一城13套、金凤豪苑11套等；塘厦排名季军，由万科金色城市花园29套、中信观澜凯旋城11套等项目所支持的。在均价方面，过万的有南城、塘厦、东城、厚街、虎门、松山湖、长安、黄江、石碣9个区域。

6、产品成交：

 刚需和首改产品依然主力   别墅呈上涨态势

从产品成交来看，70-100㎡刚需产品和100-120㎡首改产品依然是出货主线，上周有555套的成交量；130㎡以上大户型产品未能延续前周回升的态势，再度出现下滑的迹象，上周仅成交134套，环比下滑7%，签约的项目主要表现在锦绣山河、万科金域华府、丰泰东海山庄、三正卧龙山一号等项目，套数均在6套以上；别墅继续呈上涨态势，上周签约25套，环比上涨39%。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：大岭山两宗“巨无霸”连体商住地待拍  东坑再推商住地

本周将有3宗商住商服用地进入最后的交易环节，其中待拍的商服用地是位于常平镇司马村，出让面积约3112㎡，起始楼面地价约1487元/㎡；位于东坑镇凤大村的是一宗面积约1.74万㎡的商住地，地块商服用地比例较高，在30%-50%，起始楼面地价为1387元/㎡；另外两宗是位于大岭山镇水朗村的2宗“巨无霸”连体商住地，合计出让面积约21.74万㎡，起始楼面地价约2876元/㎡。 

1.2出让土地：寮步镇巨幅商住地将上市    起始楼面地价约2658元/㎡

上周有1宗商住地在东莞国土局进行了挂牌公示，地块位于寮步镇的长坑村，出让面积约8.37万㎡，商服用地比例在20%至50%之间，起始楼面地价约2658元/㎡。近两年来，寮步推地频繁，潜在供应量巨大。据瑞峰置业市场研究部数据显示：目前寮步镇待售项目就有18个，项目总占地面积约有84.12万㎡。

1.3土地成交：深圳益田凤岗大手笔拿地    打造大运城邦八期产品

上周位于凤岗镇官井头村面积约3.51万㎡的商住地，在16家竞争者53轮的疯狂竞拍后，深圳益田集团旗下子公司——东莞市奥林威房地产开发有限公司以63730万元擒获，溢价率高达188%，楼面地价高达7257元/㎡，凤岗新“高价地”由此产生，同时该地块也刷新了2008年以来东莞商住成交楼面价的历史记录。据悉，该地块位于大运城邦西侧，未来将打造城大运城邦的八期产品，7257元/㎡的楼面价意味着该期产品的售价在20000万/㎡以上，强劲的升值预期必将带动大运城邦整体价值的提升。

2、房地产市场

2.1新开工：楼市观望情绪加重  仅东坑嘉盈商务大厦一项目动工

东莞楼市观望情绪加重，开工市场恢复缓慢。上周仅有东坑一个项目取得开工许可证，开工项目是嘉盈商务大厦的二期产品，其中住宅开工面积约4万㎡。

2.2新增供应：楼市利空消息频出    悲观情绪蔓延    莞供应恢复缓慢

一系列楼市利空消息的传出，导致楼市悲观情绪迅速蔓延开，一直对宏观楼市也“置身之外”的东莞楼市也受到影响，观望情绪加重，开发商推货依然谨慎，采取小幅度加推或者延迟开盘的策略。上周东莞全市仅有3个项目取得开工许可镇，其中2个项目有洋房供应，分别是东坑的金达锦绣东方125套73-138㎡的新品及道滘的富盈W0城的192套108-123㎡的产品上市；非住宅方面，北大资源御湾有1537套车库产品供应。

2.3楼市成交

2.3.1总体情况：环比微涨6%  阳春三月推货加多有望拉动成交明显上涨

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交918套，环比微涨6%，同比下滑43%；成交面积9.14万㎡，环比微跌2%；成交金额为8.28亿，环比下跌3%。从整体来看，住宅成交缓慢回升中，与去年同期对比则有明显距离，主要是因为今年年初的政策环境不明朗，观望情绪较为浓重，成交缓慢上升；而去年政策环境稳定，买卖双方对后市预期乐观，皆积极入市，让春节后的市场迅速回升。

非住宅则成交563套，环比上涨3成，主要是商铺产品成交较为突出，如愉景东方威尼斯广场成交94套116—170㎡街铺、塞纳河畔69套7—91㎡底铺、万科金色城市花园22套298—329㎡商铺等。

2.3.2供需量价走势：热点片区量价企稳   住宅均价连续7周“破九”

上周东莞住宅均价为9059元/㎡，环比下滑1%，但依然在“9”字头之上，已连续7周“破九”。原因有：一、因为年后成交量不高，量高的区域集中在城区、临深片区等价格偏高的镇区；二、虽然市场较为悲观，但众多项目价格依然企稳，没有过多的价格让利，只是部分项目进行小幅度的促销，这也是支撑均价在“9”千大关维稳的重点原因。

2.3.3物业类型成交：洋房签约691套为主力  商铺产品环比明显上涨

2.3.4产品类型成交：70-100㎡刚需占产品为主流  公寓产品环比大增

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名:南城182套夺冠   九大区域签约均价“破万”

上周东莞有32个镇区有住宅成交，南城以182套夺冠，主要是由个盘香树丽舍给力签约118套27—63㎡公寓产品所贡献的；凤岗排名亚军，主力项目表现在名流印象花园23套、三正卧龙山一号20套、锦龙又一城13套、金凤豪苑11套等；塘厦排名季军，由万科金色城市花园29套、中信观澜凯旋城11套等项目所支持的。在均价方面，过万的有南城、塘厦、东城、厚街、虎门、松山湖、长安、黄江、石碣9个区域。

2.3.5.2个盘成交排名（按套数）

注：个盘成交均价为备案价格，与实际成交价存在5%-10%的误差，仅供参考。

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主力  占总体23.1%

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：200-300㎡别墅产品持续热销  占总量44%

2.3.6.3住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡产品比例上升  占总量27.9%%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：1000-15000及20000-25000元/㎡产品为主线

    2.3.7楼盘活动：“悲观”环境无碍开发商推新蓄客    东坑1项目开盘

   三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1  习近平：要向深化改革要动力 实施稳健货币政策

中共中央政治局2月24日召开会议，会议指出，2013年，面对世界经济复苏乏力、国内经济下行压力加大、自然灾害频发、多重矛盾交织的错综复杂形势，实现今年经济社会发展目标任务，要向深化改革要动力，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，稳定和完善宏观政策框架，确保经济运行处在合理区间，着力推动提质增效升级。要以经济体制改革为重点，推进重要领域改革取得新突破，构建开放型经济新体制，推动高水平对外开放，加快培育国际竞争新优势。

3.1.1.2 “停贷事件”搅动市场 13家银行公告澄清

针对市场有关银行停止房地产企业融资的传言， 2月26日，在A股上市的9家银行齐刷刷在其官网醒目位置发布公告，表示房地产信贷政策没有变化。此外，兴业银行、平安银行、光大银行、也通过新闻稿方式对外发布有关内容。加上前一天（25日）发布公告的招商银行，A股16家上市银行中，除3家城商行外，其他银行均已就“停贷事件”发布公告。称3月底前出台新的房地产授信业务管理政策，在此之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，而非土地储备贷款和按揭贷款。

3.1.1.3营改增减税1402亿元释放改革红利

国家税务总局27日发布数据，截至2013年底，全国272.5万户纳税人纳入营改增试点，全年营改增减税1402亿元。

营改增是当前我国财税体制改革的重头戏，2012年以来，改革正在全面深入推进。营改增实现了由道道征收、全额征税，向环环征税、层层抵扣、仅对增值部分征税的转变，解决了重复征税问题，为服务业特别是高端服务业发展营造了有利的税收条件，还为三次产业融合发展、推动我国经济结构战略性调整和经济发展方式转变创造了有利的税制环境。

此外，营改增打通了税款抵扣链条，产生了减税“连锁反应”，激发了市场活力，增加了企业拓展业务、扩大市场、做大做强的动力，促进了二三产业融合发展，推动了生产要素向现代服务业加速集聚。

3.1.1.4 港媒称我国经济增长目标仍为7.5% 不会出救市措施

第十二届全国人大第二次全体会议将于下周三(3月5日)开幕，李克强当日将发表就任国务院总理后首份《政府工作报告》。

据悉，秉承中共十八届三中全会全面深化改革决议的主旨精神，今年政府工作报告的重点将是在改革。而在经济方面则是调整经济结构，转变发展方式。消息称，当局对经济形势的底线思维是保就业，只要就业不出大的问题，经济增幅哪怕低于7%都不可怕，中央也不会有所谓的一揽子“救市”措施。

3.1.1.5 统计局：2013年我国GDP超56.8万亿 物价基本稳定

2013年末全国大陆总人口为136072万人，比上年末增加668万人，其中城镇常住人口为73111万人，占总人口比重为53.73%，比上年末提高1.16个百分点。国民经济平稳较快增长。第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。年末城镇登记失业率为4.05%，略低于上年末的4.09%。全年居民消费价格比上年上涨2.6%.70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比上涨的城市个数年末为65个。

3.1.2政策环境：

3.1.2.1 国土部严禁设新城 重申耕地保护责任追究制度

2月25日，国土资源部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》(以下简称《通知》)，要求各地将保护耕地作为土地管理的首要任务，全面强化规划统筹、用途管制、用地节约和执法监管，严守18亿亩耕地红线，确保耕地实有面积基本稳定、质量不下降。《通知》还要求，加强土地执法督察，严肃查处乱占滥用耕地行为，严格耕地保护责任追究制度。

3.1.2.2  商业地产“生产过剩” 地方政府出台调控新政

据相关数据显示，全球十大在建购物中心规模最大的城市中8个在中国，成都、沈阳、天津(楼盘)等城市的商业地产过剩问题屡屡被业内提及。2014年1月底，苏州出台了针对商业地产的调控政策(《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》)对分割型的商业地产项目进行限售，规定冻结商业项目30%的体量不得出售、抵押或者转让，被称为苏州史上最严厉的商业地产调控政策。2月18日，苏州市住建局召开新闻通气会，表明此《意见》将于3月1日起试行，是针对部分开发商打“擦边球”的行为进行规范，保护购房者的合法权益，与“限售”无关。

3.1.2.3 “两会”召开在即 财税改革走向成焦点

2014年全国“两会”即将召开，作为新一轮经济体制改革的突破点，财税体制改革并不仅仅是其他改革的助推器，财税改革是经济改革重点，转移支付是其中关键。清理和规范专项转移支付，增加一般性转移支付，是当前改革的重要内容之一。这不仅关系到财政资金使用效率，更关乎市场经济运行的效率和公平。专家表示，规范专项转移资金，才能让市场对资源配置发挥更大作用。

3.1.3楼市环境：

3.1.3.1深圳：首套房贷利率上浮15%，部分银行上浮20%左右

建设银行将首套房贷利率上浮15%，部分银行上浮20%左右。而二套房贷收紧幅度更是加大，深圳农村商业银行、光大银行房贷业务收紧最为明显，二套房贷款利率甚至上浮至基准利率的1.4倍。随后，兴业银行叫停与房地产开发相关的贷款，随后又强调仅针对地产夹层融资与地产供应链融资，并非针对开发贷与个人住房按揭等大口径房地产信贷。

3.1.3.2广州：多家银行首套利率上浮5%-10%    增城黄埔刚需盘成交大涨

除了兴业银行外,包括招行、交行、中信、民生等银行陆续发布公告称,银行未调整相关信贷政策,业务运行一切正常。记者从广州多家银行了解到,虽然银行没有停止房地产融资贷款,但个人贷款利率却普遍比基准利率上浮,其中首套房最高上浮比例高达15%,二套更高达25%。近期增城、从化、黄埔这三个新行政区划的主角开始发威。数据显示,上周广州新十一区一手住宅成交量大涨73%,其中新三区无疑是带动楼市回暖的重要力量,仅是增城一个区就成交782套,占全市总成交的5成。

3.1.3.3东莞：房贷利率上浮10-30%，部分银行暂停房贷业务

邮储银行：全面暂停房贷业务。兴业银行：一手房贷利率上浮20%，二手房贷利率上浮30%。东莞银行：一手房和二手房贷款利率均上浮30%。工商银行：一手房和二手房贷款利率均上浮10%。中国银行：一手房贷利率上浮10%，二手房贷利率上浮15%-20%。广发银行：合作楼盘上浮10%，非合作楼盘的一手房上浮20%，二手房贷业务暂停。　招商银行：一手房贷利率上浮10%，二手房贷业务暂停。建设银行：口径上说执行基准利率，但又同时明确告知，具体房贷利率看签约时该行的房贷政策。

3.1.3.4  住建部专家：短期内“崩盘说”不成立

从目前部分降价城市来看，,许多城市大建“新城”,然而其周边配套、尤其是交通却不能给予后续保障,结果造成现在供应过剩、房屋滞销局面。

住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青表示,目前某些城市虽然出现了供应过剩的情况,但我国城镇化水平较发达国家仍有差距。因此,大多数城市并不存在供应过剩的问题,只是当地房地产市场发展先于经济的发展,短期内房地产“崩盘说”并不成立。

3.1.3.5  北上广： 房贷从紧无碍一线城市房价

国家统计局24日发布的1月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格统计数据显示,1月份,一线城市的房价涨幅依然凶猛。记者走访多家上海中介机构及楼盘发现,刚需及改善型住房需求旺盛,房价水平只增不减。北京、广州等一线城市与上海情况相似,虽然成交量因春节假期及停贷等因素影响大幅下挫,但香瓜研究机构数据显示,北京住宅的整体成交价格依然保持在2 .8万元/平方米的区间内，且有微涨；广州方面，虽然成交量惨遭“腰斩”，但截至24日，2月新房成交均价为13282元/平方米，相比1月均价总体持平。

3.2东莞：

3.2.1经济环境：

3.2.1.1袁宝成：东莞要坚持9%左右的增长底线

东莞要坚持9%左右的经济增长基本底线，坚持符合市场要求和结构调整要求的产业底线，严格控制政府债务的基本底线，同时要把握好土地利用、户籍政策、社保政策的基本底线，牢牢把握稳中求进、稳中有为的工作总基调。

3.2.1.2玖龙纸业总部落户松山湖  占地百亩投资过6亿

总产值400多亿元的纸业巨头——玖龙纸业控股有限公司（以下简称“玖龙纸业”）总部确定落户东莞，选址松山湖国家高新区。玖龙纸业计划在松山湖设立玖龙纸业（东莞）有限公司和玖龙纸业（中国）财务有限公司，占地约100亩，项目投资总额超过6亿元，将从事造纸用原辅料（主要包括木浆、化工辅料）、机器设备和煤炭等的采购（含进口），产品销售以及技术研发等，拥有管理人员1000多名。目前，该项目的具体规划和注册登记等各项工作都已启动，正快速推进。

3.2.1.3我市首批两家跨境贸易电子商务产业园揭牌

继广州和深圳之后，东莞近日宣布启动建设跨境贸易电子商务产业园，并为首批两家跨境贸易电子商务产业园举行授牌仪式，标志着东莞向跨境贸易电子商务试点城市迈出了重要一步。此次揭牌的是东莞市跨境贸易电子商务与东莞邮政产业园。

跨境电商产业园提供的通关、结汇、退税等服务将使跨境电商行业“更为规范”，推动该行业健康发展，同时也为东莞加工贸易转型升级探索新路径。

3.2.1.4东坑:首个市属重大项目投产

2月25日上午，康德威变压器建设项目在东坑正式投产，该项目投产后近期年产值可达4亿元，远期目标达10亿元。这是东坑首个建成投产的市属重大项目。康德威变压器生产项目位于东坑角社信息产业园，该项目于2012年被列入我市“三重”项目之一。项目总投资2.2亿元，占地面积3.3万多平方米，项目集厂房、宿舍、办公楼于一体。是国家重点支持的装备制造业，省、市民营科技企业、镇纳税大户，获得多项专利，在电力设备行业具有较高的知名度。

3.2.1.5茶山:将围绕火车站规划城市

随着东莞火车站的开通运营，茶山已成为东莞的新门户和一个重要窗口。接下来，茶山将以火车站、商贸中心区为重点区域，大力抓好城市规划，提高规划设计水平，提升茶山的土地价值和城市形象；通过招引大型房地产开发商，推动房地产连片开发；进一步完善商贸中心区功能配套，加快体育馆等设施建设，提升商贸中心区的核心辐射功能；全力推进方中路延长线、桑茶快线等道路建设，构筑高效合理的区域交通网络，加快融入大市区的步伐。

3.2.1.6黄江:投资两亿建西环路

2月24日记者从黄江镇了解到，该镇为路网升级预计投入2亿元建设西环路，起点位于莞樟路与江海大道交接处，终点位于三新社区黄京坑莞深高速路处，全长7900米，宽40米。

据了解，西环路是该镇今年的重点工程，将采取分段式施工。目前，新黄江医院路段约1公里已经填平，将铺设沥青，之后该路段可通车，为新黄江医院启用后提供交通便利。整条西环路建成通车后，将成为该镇除公常路外，另一条贯通南北的主要干道。

3.2.1.7塘厦:今年安排1671万 支持企业转型升级

为加快突破转型升级的“拐点”，今年塘厦计划投入1671万元支持企业进行科技创新，加快转型升级。

据介绍，塘厦还将充分利用“科技东莞”、“加工贸易转型升级”等专项资金，支持企业开展产学研合作，推动企业争创商标和名牌，争取组织10家企业申报国家高新技术企业，3家企业申报东莞市知识产权优势企业，继续支持坚朗五金、凯昶德等7家上市后备企业做好筹备工作，着手筛选新一批“东莞市上市梯度培育企业”。

3.2.2政策环境：

3.2.2.1  3月起全市启用新版营业执照  零门槛注册公司

日前，国务院印发《注册资本登记制度改革方案》，全国范围内推行工商登记制度改革。随后，广东省制定《广东省商事登记制度改革方案》并定于3月1日起正式实施。3月1日起，东莞市全面推行“新规”，颁发“新版营业执照”。新规放宽注册资本登记条件,放宽了注册资本登记门槛。取消了公司最低注册资本的限制，取消了首次出资额及比例限制，取消了货币出资额占注册资本的比例；取消了缴足出资的期限。

3.2.2.2 市社保局:养老保险新政对我市影响较小

日前，人社部、财政部联合印发了《城乡养老保险制度衔接暂行办法》.这是继国务院统一城乡居民基本养老保险制度之后出台的又一项重要政策，主要是解决城镇职工基本养老保险与城乡居民基本养老保险制度两大制度的衔接问题。《暂行办法》将于2014年7月1日正式施行。

对于东莞人口流动频繁，如果衔接制度畅通后，是否会影响到东莞的养老金结余？东莞市社保局有关负责人解释，东莞基本养老金由基础养老金和个人账户养老金组成，目前，东莞已经做实了养老金个人账户，也就是说，养老金个人缴纳的钱，都存在了个人自己的账户里，并不在全市养老金统筹基金结余里，如果从这方面来看，并不会产生多大影响。

3.2.2.3  市公积金中心:

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责任编辑：詹奕华