中原：东莞一季度平淡收官 预计4月楼市明显复苏升温

　　▲二三级联动全方位拓客，有效拉动市场成交。

　　自从去年二三级联动在市场尝得甜头后，今年三级市场继续做大。据了解年初至今，已超过10多家铺位开业。在三级市场发展规模扩大下，开发商也逐渐比较热衷与其合作。据东莞中原研究部对市场监测结果显示，一季度不少楼盘展开二三级联动营销，并取得了很好的效果，如汇景御泉香山、汇景御海蓝岸、中惠想樟绿洲、深业·欧景城、沿海丽水佳园等。二三级联动对市场成交的拉动作用，在一些区域成交中得到了很好的体现，如清溪镇。清溪一直困扰于经济比塘厦、凤岗落后，区域供应长期偏紧，在售楼盘屈指可数，楼市成交较为沉寂。但近半年以来清溪楼市较以往变得活跃起来，一季度住宅成交量创下2008年以来第三高位，其中二三级联动可谓功不可没。

　　▲140㎡以上洋房套数占比增加，大户型成交有起色。

　　备注：以上数据为洋房套数。

　　2011年前，东莞普通住宅成交中，偏大户型产品(140㎡以上)成交比重约在15%左右，由上图可知，前几年大户型市场一直销售都不景气，特别是2012年、2013年刚需当道，大户型成交比例走低。经过这几年的沉寂，市场累积的客户需求量是具备的，一部分改善型客户会逐渐溢出市场。自从去年第四季度始，大户型的低首付、暗降等促销手法频现市场，延至今年一季度部分项目更在优惠折扣上再度加码，打动了不少有意入市的客户。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，3月份东莞大于160㎡ 以上的洋房产品成交有所起色，连续四周占全市洋房成交比例为6.98%、8.66%、10.62%、10.18%，大户型成交比重明显有所上升。首套房优惠减少、利率上浮一定程度影响刚需释放，因客户对购房优惠尤为敏感，个别开发商个别单位的大户型加大优惠力度或一次性付款优惠更大。此外，通胀预期再次增强，现金相对贬值，为了抵御手中财富不至于缩水，社会投资需求增加。随着黄金、原油的价格涨势明显，通胀预期增强，高端产品保值功能愈加显现，目前银根缩紧，在开发商对豪宅、别墅等高端产品优惠有所增加情况下，投资客入市意愿有所提升，如水印长堤、富通·圣堤雅等。

　　▲商务性公寓潜在需求大，后市机遇良好。

　　一季度公寓市场共有35个楼盘出现成交， 6成楼盘的公寓去化率较低，4成楼盘套数低于10套，成交套数过百的有香树丽舍126套、城市立方105套。公寓成交热度主要是集中在中心城区 ，共成交499套，其次大石龙片区95套，东北片区79套，也就是说平均下来一个片区月均套数才26-30套左右，平摊下来各个楼盘的月度消化还是比较低的，达不到市场的预期。东莞公寓市场交易达不到预期，主要有几个方面原因：一、东莞城区的商务性公寓很少，不靠近市中心，大部分地理位置较偏。比如深圳，土地资源紧缺，公寓紧张，自然吃香。二、首付高于客户预期。据对市场监测了解，发现公寓产品的首付高于客户的预期，投资门槛偏高，造成部分投资客打退堂鼓。三、公寓这种产品是以投资为主，投资客考虑目前现有公寓产品大部分投资回报率达不到理想。尽管一季度公寓市场未能达到预期，据了解，个别楼盘已作出调整，降低首付，更贴切客户投资理念，那么随着观望情绪逐渐消化、后市渐行明朗，公寓市场活跃度将明显升高。