金九东莞楼市平淡收官 国庆节前新品扎推上市

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境:楼市第二轮救市开启  东莞房贷审批提速

全国层面：自今年6月呼和浩特市宣布取消房屋限购以来，国内不少城市都陆续松绑房屋限购政策，掀起了一轮松绑潮。据机构统计，截至9月28日，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5城仍在执行限购。然而，限购政策放松的效果显然没有达到预期。于是，新一轮政策松绑的重点指向信贷。

沈阳将二套房首付比例恢复至六成，无锡宣布调整公积金贷款政策，贷款额度上限将由50万元上调至60万元，并放宽第二次使用公积金贷款的限制条件；湖北省发布“鄂六条”，明确规定居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍；成都公积金新政出台等。

业内人士认为：第一轮房地产政策放松以松绑限购为主，第二轮政策放松的主要特征为各省级部门出台的细则直指信贷，要求商业银行降低首付成数、商贷利率等，此外增加购房补贴、降低公积金利用难度也成为常用手段。

东莞层面：房贷政策因央行一句话，又开始生变传闻——房贷利率下限可在基准利率上打7折。梳理东莞十余家银行的房贷政策和实际利率，首套房利率仍以上浮10%为主，部分银行最高上浮了20%;而对于二手房，有银行真言不做，即使开办了二手房业务，利率多上浮了20%，最高上浮至30%。相对去年同期而言，目前东莞房贷额度还比较充足，若房贷申请资料齐全，从审批到放款，最快可以做到3天时间办妥。

2、新增：房企借银十发力“抢闸”开售    多项目加大推货量 

上周东莞共有10个项目新增供应。新增住宅2446套，新增面积约为23.5万㎡，环比上涨近3倍；非住宅新增1639套，面积约为7.3万㎡，环比增长287%。随着“十一”黄金周的到来，开发商瞄准时机，倾力推出极具吸引力的新品，推货量也明显加大。如万科旗下的三个项目加推：万科松湖中心推出104套191-209㎡的办公产品、万科金悦香树有174套77-98㎡的刚需新品、万科金色里程则加推534套70-98㎡产品；名巨中央花园再次推出443套92-127㎡的新品；康联汇展中央则有414套38-66㎡的公寓产品；而美丽湾畔花园和时代华庭等项目的推货量也不容小视。预售证方面，10个项目新拿预售证，其中常平的大城小爱公馆为纯新项目上市，海逸豪庭、君汇半岛花园、紫檀山三个项目有别墅产品供应。

3、成交情况：金九收官在即   住宅量升价稳    非住宅增长迅猛

“金九”最后一周，东莞楼市的成交依然动力不足，已经3周走在了下坡的路上。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周（2014.9.22-9.28）东莞全市共有住宅917套住宅成交，合计面积约10万㎡，环比下滑10%。从成交结构上来看，70-100㎡刚需户型依然是成交的主体，其支柱项目是万科松湖传奇、龙光君御华府、万科金色里程等项目。

金九的楼市有点“虎头蛇尾”，除了在首周成交爆发后，楼市的成交并未将其火热行情延续下去，但周成交量依然在10万㎡之上的运行。截止目前为止，9月已约有80万㎡的住宅供应量上市，供应量已达年内新高，但新品的解筹量并不高，热销项目也有所减少，9月的成交量约在50万㎡左右，供大于求现象凸显。主要是因为：1、部分新开楼盘价格依然坚挺，去货缓慢；2、消费者寄望于金九银十的优惠折扣，持币观望情绪更浓。

相对于住宅市场的下滑，非住宅成交却异常火热，共成交1061套，面积约7.1万㎡，成交量呈倍数增长之势。主要是：一、为回笼资金，开发商已经不在局限于住宅市场的销售，采用多渠道方式全面收金；二、近期可商可住的公寓产品在市场上备受欢迎，因为其房屋性质是办公，在一定程度上也拉高了非住宅的网上签约量。

4、成交均价：中高档楼盘成交比例加大     均价8945元/㎡平稳运行

上周住宅均价8945元/㎡，依然在 “8”千价位上运行。虽然9月降价风波依然盛行，而9月上旬的房价也不负众望的降在8500元/㎡以下运行，主要是因为碧桂园·鼎峰城市花园、海伦堡花园、富盈加州阳光等低价位产品热销，而拉低了整体的均价；随着低价位产品的集中签约结束，中高档产品的成交比例上升，9月下旬的均价就有所上升，均价接近9000元/㎡。从成交的单价区间来看，上周7000-9000元/㎡的产品成交就占总成交量的44%，主要由万科松湖传奇（50套）、龙光君御旗峰（48套）等项目提供。