一、导读
1、宏观环境: 房产税试点停止扩容 明年政策主调或是刺激市场需求
全国层面: 9月末以来出台的一系列利好政策,改变了市场预期,是激活市场的主要因素。房地产貌似还是没有走出调控怪圈,近年来每当市场陷入低迷的时候,都会有政策层面的利好消息出台,促动成交回暖,而对于明年政策走向,刺激市场需求或成调控主线。从短期来看,政策利好恐不会很快落地,真正的“政策窗口期”将可能出现在2015年1月。一方面,年度楼市数据出台,将为监管层决策提供重要参考;另一方面,年末一系列重要会议召开,在为明年经济形势作出判断的基础上,也会给房地产政策的制定奠定基本原则。而长期来看,按照正常的政策落地和企业决策周期,在“政策窗口期”过后,房地产市场将在明年3、4月真正做出反映。
此外,值得关注的是房产税试点已停止扩容,目前房地产税的基调是加快立法。从具体时间表来看,2015年房地产税应该进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年将正式依法全面实施,但具体时间待定。同时释放出来的利好是未来或将不再规定原来房产70年或40、50年的产权,而是拥有永久性产权。
东莞层面:近期,南城某项目业主“推墙”一事,引起关注。为避免该类事件反复发生,东莞规划局出台《已销售房地产项目申请变更前期操作细则(暂行)》指出“东莞已售小区想改规划,须不小于三分之二的业主同意”。这一政策的出台让房企在进行改规划之时需谨慎考虑,而对业主来说是种保障。
2、新增:品牌房企推货动作频繁 投资性公寓产品成推货“新宠”
东莞楼市自11月以来房企推货动作如火如荼的进行着,十二月首周全市约有11个项目有新增供应,总供应面积约23.63万㎡依然高位运行中。其中住宅新增2309套,面积约为19.57万㎡,环比下降8%;非住宅新增943套,面积约为4.06万㎡,环比增长104%,主要是万科金域国际街铺和鼎盛中环车位新增。
临近年底,品牌房企的推货动作也愈加明显,万达、汇景、新世纪等品牌房企皆有新品批量推出,如万达厚街项目推出1296套洋房和公寓新品,汇景的御海南岸和城市山谷则有435套100-140㎡微改善户型推出。从供应结构来看,投资性公寓产品成为了开发商推货“新宠”,新增1012套占住宅总体44%,贡献项目是卓越时代广场推出312套36-71㎡的非毛坯公寓和厚街万达广场700套34-60㎡的SOHO公寓。预售证方面,上周共有7项目取得预售许可,其中纯新项目为沙田礼顿·金御海湾,或将于本月中旬开盘。
3、成交情况:新货新品及时补充 东莞楼市成交依然高位运行
上周住宅成交1291套,面积约14.2万㎡,环比下滑4成以上,同比上涨12%。原因有:一、前段时间热销项目进入网签尾声,成交环比回落属于正常现象,但从全年来看依然处于高位;二、新货新品及时补充支撑成交量平稳运行,成交14.2万㎡依然保持中上水平,主要贡献项目为星城翠珑湾签约133套100—149㎡首改户型,塘厦可居酒吧街106套33—40㎡公寓。
12月作为全面冲刺的月份,房企为完成年底业绩,不仅仅是加大住宅的推货,非住宅方面也是全面出击,上周东莞非住宅成交量约2.4万㎡,同比上涨9成。其中城区投资性的商业性质的公寓产品备受欢迎,卓越时代广场(88套)和万科中心(44套)非毛坯公寓成交不俗。
4、成交均价:热门区域产品成交支撑 均价9280元/㎡依然高位运行
上周东莞楼市住宅均价约9280元/㎡,环比微跌3%,同比上涨5%。虽然到年底,开发商优惠幅度有所加大,但东莞房价皆维持在“9”字头上运行,主要是因为:1、近期热销项目皆位于南城(9836元/㎡),虎门(10515元/㎡)、松山湖(9895元/㎡)、凤岗(11443元/㎡)等均价在万元大关上下徘徊的热门区域;2、9000-10000元/㎡产品成交占大头,约占2成多,星城翠珑湾(9626元/㎡)贡献大;3、三正瑞士半山(16166元/㎡)、保利生态城(12175元/㎡)等别墅产品降价热销,别墅成交占12%,均价约14166元/㎡为房价坚挺提供支撑。
5、畅销项目:星城翠珑湾一期热销 卓越时代广场非毛坯公寓受欢迎
松山湖新项目——星城翠珑湾一期719套70-140㎡产品进入网签阶段,上周网签133套,位居排行榜之首。畅销原因: 1、耗资3亿打造奢华营销体验中心,彰显项目精雕细琢打造高端品质决心和资金实力; 2、松山湖住宅用地稀缺,2012年东莞市政府下发《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》明确要求松山湖不再新增商品住宅用地,松山湖区域的住宅土地可谓寸土寸金; 3、小区情景体验感佳,小区内园林环境优美,惬意的感觉油然而生;园林内的树木、花草、水流,相间组成了一个优美的生态系统;4、轻轨物业、交通便利,该项目距离轻轨松山湖北站约500米; 5.、产品丰富选择性多,涵盖60-140㎡户型,主力户型是100~140㎡的三房、四房,是松山湖少见的刚需盘,位居创意生活城对面,满足产业园区的刚需及改善型客户的住房需求;6、集住宅、商业、酒店、办公于一体,占地400余亩,打造70万平米恢宏规模成就的奢居大城;7、低价入市,上周均价9626元/㎡,低于区域均价12906元/㎡(11月)。
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