瑞峰：东莞楼市量价创新高 住宅年成交额进入千亿时代

一、导读

1、宏观环境：明年经济5大经济任务确定  中央鼓励开发商降价去库存

从中央经济工作会议得知，2016年5大经济任务为：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。政策支持方面，中央表示则要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱：1、宏观政策要稳，就是要为结构性改革营造稳定的宏观经济环境；2、产业政策要准，就是要准确定位结构性改革方向；3、微观政策要活，就是要完善市场环境、激发企业活力和消费者潜力；4、改革政策要实，就是要加大力度推动改革落地；5、社会政策要托底，就是要守住民生底线。

令人值得关注的，以往3年中央经济工作会议，均未明确提及“房价”，而此次中央经济工作会议，首次明确提及“房价”，指出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格，意味着中央已经认识到，房地产库存之所以居高不下，主要原因之一就是很多城市房价虚高超出民众购买力，适度降价有利于激发需求。

但从市场反应来看，明年大幅降价的可能性有限，因为地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也削弱了开发商降价积极性。另外，房地产去库存并不是开发商一方的事，需要多方的支持，如地方政府需根据实际情况，给房企补差价、税费减免、减少缴纳土地出让金、降价补贴等实质性“诱惑”，国土部门、税务部门、银行等也应该有更多作为。

2、新增供应 ：临深片区依然是供应主战场   改善再超刚需   别墅持续发力     

上周东莞全市共有14个项目有商品房新增供应，住宅2450套，合计面积约29.47万㎡，环比上涨88%；非住宅新增2080套，面积约为19.25万㎡，环比上涨218%，主要是由家汇生活广场体量供应838套面积为64㎡-1747㎡写字楼及571套面积4-1756㎡商铺，长虹百荟花园推出322套面积43-58㎡商务公寓、盛和商务大厦推133套147-271㎡写字楼等项目所推动的。

12月份最后一周，东莞市新增供应产品大幅增长，纯新项目占有两个，除了清溪盛和商务大厦供应写字楼外，还有寮步翠云轩花园推240套洋房纯新入市。从区域来看，临深片区依然是推货主战场，主要表现在金地湖山大境供应256套103-275㎡洋房、恒大绿洲批量加推795套34-174㎡洋房、班芙春天新增448套93-139㎡洋房和16套别墅。从产品类型来看，100-130㎡的微改善产品共推出1341套，而70-100㎡的刚需产品推626套，微改善产品占据半壁江山，成为推货的主角。另外，别墅产品持续发力，上周除了班芙春天有别墅加推外，莲湖山庄、佳兆业·碧海云天、绿地大都会和嘉宏锦园皆有别墅新品推出。

从预售证来看，预计近期上市项目有鼎峰源著、碧水湾花园（南区）、悦湖苑、棕榈泉六期星光天地、旺南驹大厦、万科中心、金地·琥悦、珠江观澜御景、万科·翡丽山、汇景御海蓝岸、中惠嶺秀、南部湾万科城和春晖国际城等项目。

3、成交情况：年底冲刺成交量价再创新高  全年住宅成交量或破1000万㎡

东莞楼市进入年底冲刺狂欢期，上周住宅成交3124套，面积约35.92万㎡，环比上涨61%，同比上涨58%；非住宅成交785套，面积约4.35万㎡，环比上涨41%。

进入新年倒计期，楼市成交如期翘尾，上周量价皆创历史新高。一方面12月底东莞楼市迎来了开盘潮，众多项目扎推开盘及加推，让已库存告急的热门区域楼市焕发生机；另一方面，深圳客户入莞势头依然不减，临深片区批量新品上市基本卖完，上周恒大绿洲（644套）、班芙春天（223套）等项目集中签约支撑着楼市成交，而上周开盘的中惠嶺秀、天诚时代等项目也将在本周进行网签，持续支撑着楼市超高位运行。

年底的楼市行情大涨，12月住宅成交量超百万平创新高将是既定事实，截止至12月27日全年住宅成交量为972万㎡，预计全年成交量超千万是大概率事件。

4、成交均价：临深片区成交占比大    楼市均价结构性上涨创新高

上周东莞房价再创新高，住宅均价11673元/㎡，环比上涨17%，同比上涨22%；从成交结构来看，上周临深片区是楼市成交的支柱，片区成交约占全市成交的41%，片区均价高达14365元/㎡，支撑着楼市房价持续上涨，其中恒大绿洲(16242元/㎡)、班芙春天（10909元/㎡）、金地湖山大境（14515元/㎡）、广基·自由星城（11460元/㎡）、保利生态城（11475元/㎡）5个项目进入个盘成交排行榜前十。