天为李宝柱：莞深融合越来越紧密 东莞市场存在泡沫仍是价格洼地

　　现在很多深圳人进来东莞买房，但他们还没有真的在东莞住下来。不希望东莞靠近深圳的临深片区未来变成第二个大亚湾，在大亚湾发展的时候，深圳客大举进入，房价上涨，最后又潮水般的退出，造成了一座鬼城空城。因为这种购房以投资度假为主，而不是刚需自住。

　　东莞必须自力更生，加大城市的魅力，包括基础设施、产业结构转型、优惠政策、吸引人才的政策，要靠本土的力量，引进更多有一定素质的高新素质人才、服务类人才，并且留住这些人，把他们变成真正的东莞发展的力量。

2015红火的东莞楼市

　　东莞还是一个价值洼地

　　房掌柜：深圳客入莞的热潮还能持续多久?

　　李宝柱：深圳人在东莞买房分为两类，一种是买来自住，他们买在凤岗塘厦，或者是挨着宝安的长安虎门，这些区域的每一个楼盘都有高达80%的深圳客，其中 80%是自住刚需客，住在凤岗，工作在观澜，或者住在长安，工作在松岗;另一种投资的就是因为深圳直辖前景或者二三级转介才来的，他们深入到东莞内部横沥石碣等，车程高达四十分钟以上，这是纯粹投资行为。

　　东莞夹在深圳和广州之间，从2007年以来才涨到9千多的均价，今年因为深圳客的带动，价格突破了一万，但根本还算是一个价格洼地，没有凸显价值。雁田和龙岗一个桥洞之隔，龙岗已经卖到三四万，雁田才一万多一点，深圳人不可能不进来东莞买房。

　　莞深惠同城一小时生活圈，无论是轻轨的开通，还是公积金异地共享，两地的融合都在加深，在区域一体化下，深圳投资客能转化为自住客，才能真正的对城市发展和房地产建设起到正面作用。

　　东莞市场有一点泡沫

　　房掌柜：年尾土地市场很热闹，高价地层出，一些区域的低价猛涨两倍多，市场是否存在过热现象?

　　李宝柱：价格是由价值决定的，但又受到市场供需关系的影响。前不久大岭山楼面地价拍到六千多，从价值来说，我觉得是有一点泡沫。目前深圳客热情很高，开发商认为市场不愁卖，资金又回笼到位手里有钱，买地变成抢地，而不是真正的从价值去考虑地块的价格。

　　当然也无法排除大岭山作为后起之秀，未来可能卖到1.5万以上，不过现在确实是有一点透支和泡沫。大亚湾在深圳客热情高涨的时候，土地价格也是一路高涨，最后深圳客如退潮一样退出，大亚湾变成鬼城，它的价格又回归了真正的价值，供需是相对的。

　　一块地的价值是由地段、周边的配套、资源来决定的，开发商拿地要更多的研判近三年的市场，而不是被目前的市场热潮所鼓动，东莞楼市不能只靠外来人口支撑，最主要还是要有内在的支撑。