瑞峰：猴年开局高水平发挥 周成交历史上首破40万㎡

一、导读

1、宏观环境：2016年楼市成交或量跌价涨  售楼禁捆绑名校和户口

从最新市场预测获知，2015年在一系列利好政策刺激下，重点一二线城市的新房和二手房交易量皆出现飙涨，这是对2014年楼市交易量大幅下滑的一个补涨，但也同时严重透支了2016年的购房需求。展望2016年，成交方面：一线城市及二手重点城市或回归年度平均交易量，与2015年成交量相比会有20%上下的回落，而三四线城市量价由于购房需求不足，预计持续低迷；价格方面：由于2015年一线城市及重点省会城市高价地频出， 2016年一二线重点城市或将迎来豪宅年，同时在改善型购房需求持续释放的情况下，“房价的结构性上涨”或将继续主导市场，但由于目前的购房需求仍是以首次购房和改善型客户为主流，投资客占比不高，房价大涨的可能性有限。

另外，值得关注的是，2月1日，国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》将正式实施，以后买房可上名校、保证高投资回报率等房地产广告中为入住者办理户口、升学等事项，以及承诺20分钟到火车站、3分钟到达地铁口等表述都将被视为违规。

2、新增供应 ：滨海、临深片区新增贡献领先   悦湖苑、春晖国际城纯新入市

上周东莞全市共有11个项目有商品房新增供应，住宅1834套，合计面积约18.63万㎡，环比下滑19%；非住宅新增964套，面积约为5.3万㎡，环比上涨499%，主要是由地标广场的商铺产品、名流印象花园和富盈御荷的车库产品供应。

上周东莞供应市场依然处于高位运行。从区域来看，滨海片区和临深片区的新增遥遥领先，滨海片区主要体现在南部湾万科城推472套97-98㎡刚需产品、佳兆业·碧海云天推252套97-189㎡洋房；而临深片区的主要贡献力量在春晖国际城343套78-124㎡洋房、保利中惠中央公馆245套93-144㎡户型、水榭兰亭136套45-89㎡中小户型产品。另外，中堂有一个全新项目悦湖苑上市，首推164套96-123㎡洋房。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有汉邦·雍景居、新鸿基·珑汇、利丰中央公园、碧水天源怡景湾、莲湖山庄、观岭高尔夫豪庭（一区）、保利中惠·悦城和万科·翡丽山等项目。

3、成交情况：新盘新品网签集中爆发    周成交历史上首破40万㎡  

新一年的楼市开局高水平发挥，成交量突破40万㎡大关，创历史周成交之最。住宅成交4041套，面积约43.69万㎡，环比上涨14%，同比上涨245%；虽然年度的冲刺任务已经结束，但热闹的楼市行情延续，一方面因网签数据的滞后性，12月底和元旦期间开盘加推的项目延迟至1月份签约，推动上周楼市成交量上涨，南部湾万科城（609套）、光大山湖城（287套）等项目撑起大局；另一方面2015年利好政策为2016年的楼市保驾护航，成交上行态势明显，购房者入市意愿依然强劲，预计今后两周的楼市成交将保持着高位运行的态势，而随着春节假期来临，1月下旬楼市行情将或进入下坡阶段。

4、成交均价：热销项目价格涨幅明显  推动成交价格持续高企

上周楼市住宅均价依然坚挺，住宅成交均价约11057元/㎡，环比上涨3%，同比上涨24%。楼市行情上涨，热门区域的热销项目价格上涨已经司空常见，上周个盘销冠南部湾万科城项目新品网签价格为13899元/㎡，与首次开盘价格（10500元/㎡）相比上涨近30%；而光大山湖城价格10018元/㎡，与首次开盘价格（7700元/㎡），涨幅也超3成，预计今年1月份东莞楼市价格将保持在万元的高位上运行。

5、楼盘活动：以新品加推为主  盛和商务大厦开盘去货7成以上

上周东莞楼市推货主要以新品加推为主，有一个全新项目上市，为清溪盛和商务大厦，首推54套写字楼单位，当天去货7成以上，成交价格首推楼层均价10500元/㎡，最高价在13500元/㎡，成交客户主要来源于清溪本地客及部分深圳客，客户主要是看重盛和商务大厦是清溪目前唯一在售甲级标准写字楼、轻轨及多条高速路经过等因素。另外，值得关注的是达鑫江滨新城举办新年悦跑活动，上千人进行了参加引起较大的影响力，同时推出三期140-157㎡的园景新品，成交均价为8600元/㎡。

6、土地市场：麻涌市场云南房企进驻布局   后市楼市发展潜力广阔

成交方面：2016年东莞土地市场首推麻涌麻三村商住地块，赢得众多房企竞抢。地块面积约5.42万㎡，起始价1.3亿元，经过6家房企、40轮的抢夺，最后被景洪市城市投资开发有限公司（云南城投）3.25亿元斩获，溢价率150%，折合楼面地价3000元/㎡，为麻涌的单价“高价地”。此宗地块地理位置处于华阳湖风景区入口，生态资源较丰富；地块紧挨着西环路和广麻大道及广深沿江高速公路，交通配套优越；但是也有不足之处，表现在周边配套不成熟、工业园区污染稍大等方面，

待拍方面：上周麻涌麻三村再推商住地3124㎡，起始价1260万元，起始楼面地价为1614元/㎡。麻涌的交通四通八达，加上政府“水乡一体化”的政策支持，富盈、信鸿、新世纪、光大、万科、碧桂园、云南城投等开放商纷纷入驻，楼市发展潜力广阔。上周麻三村出让的5.4万㎡商住地已经引起众多房企争抢，此次麻三村再推地，花落谁家，备受瞩目。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：新品网签集中爆发  周成交历史上首破40万㎡ 

1.2供需量价走势：热销项目价格涨幅明显  推动成交价格持续高企 

1.3物业类型成交：年底冲刺投资需求频抬头   万科、万达的公寓热销 

1.4产品类型成交：刚需产品成交稳站主角地位  占据半壁江山

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：南部湾万科城助虎门再登冠军宝座  大岭山335套排亚军

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡产品成交约占4成多    南部湾万科城贡献大

1.6.2别墅产品面积区间成交:400㎡以下中小别墅成交占8成以上

1.6.3普通住宅各单价区间成交：南部湾万科城助力   10000-11000元/㎡占3成

1.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡产品成交约占5成

1.6.5普通住宅总价区间分布：80-120万元/套产品成交占5成

1.6.6别墅各总价区间分布：集中在250-350万元/套之间  占比约3成

1.7楼盘活动：市场以新品加推为主  盛和商务大厦开盘去货7成以上

1.8新增供应 ：滨海、临深片区新增贡献领先    悦湖苑、春晖国际城纯新入市

1.9新开工：虎门万科云广场纯新开工   动土面积合计约12.93万㎡

2、土地市场

2.1待拍土地：无

2.2出让土地：麻三村再推3124㎡小宗地块   起始楼面地价1614元/㎡   

2.3土地成交：云南城投3.25亿抢下麻三村地块   楼面均价3000元/㎡为麻涌“高价地” 

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1 2015年CPI创6年最小涨幅   预计今年仍在“1”区间

国家统计局的数据，2015年全年，CPI同比上涨1.4%，而PPI则同比下降5.2%。其中CPI涨幅回落0.6个百分点，顺利完成全年物价涨幅控制在3%左右的调控目标，但也创下2010年来的最小涨幅。价格跌幅最大的是与产能过剩行业紧密联系的资源能源行业 ，越接近产业链上游的价格降幅越大。

步入2016年，CPI将继续低位运行，但工业领域通缩或略有缓解，PPI跌幅有望收窄。在此背景下，今年货币政策将在边际上维持相对宽松，降准降息仍可期。

1.1.2发改委新年首单集中批复10个项目 总投资1655亿元

1月8日获悉，国家发展改革委当日批复了10个项目的建设，其中9个公路项目，1个城轨项目，总投资约1655亿元。

1个城轨项目为石家庄城市轨道交通近期建设规划调整方案。9个公路项目分别为江西省广昌至吉安公路、深圳至中山跨江通道、陕西省绥德至延川公路、陕西省宝鸡至坪坎公路、广西壮族自治区乐业至百色公路、合肥至南京高速公路安徽省周庄至陇西、山东省济南至青岛高速公路、温州瓯江北口大桥、浙江省建德至金华公路，总投资合计1523.49亿元。

1.2楼市环境

1.2.1广东省房协：建议放宽广州非本地户籍居民家庭购房

1月7日，针对广东省房地产市场存在的结构性高库存问题，广东省房协建议，放宽广州(楼盘) 关于非本地户籍居民家庭购商品住宅要求符合“5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”的限定；放宽甚至退出非中心城区的住房限购政策，解除对144平方米以上非普通商品住宅的限购。

广东省房协还建议，除广州、深圳(楼盘) 两个中心城市之外，有条件地推广购房落户政策。

1.2.2百城房价报告预测：五成房企想涨价两成表示会降价

根据中国指数研究院发布的《2015百城房价盘点报告》预测，2016年，在利好政策刺激下将有更多有效需求入市，库存压力将进一步缓解，全国整体价格将保持稳中有涨的态势。

从企业角度看，多数房企表示：在宽松政策继续释放、市场整体预期向好、热点城市土地市场热闹等因素影响下，2016年全国房价将有所增长。目前多数房企库存压力较大，未来去库存仍是主要任务，但多数房企对2016年去化预期较为乐观，认为将好于2015年。价格策略上，以价换量并非是房企首选，五成房企存在上调项目价格的预期，仅有约两成企业表示存在降价空间。

1.2.3国土部：要减少乃至停止库存较多地区商品住宅供地

1月7日，一年一度的全国国土资源工作会议在京召开，总结2015年，部署2016年。在部署2016年国土系统的工作方向时，国土部部长姜大明在会议上特别强调，要围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，寻找国土系统和结构性改革的接口，全力攻坚。

根据房地产库存情况，姜大明称，十三五期间，国土资源系统要创新新型城镇化要求的用地管理，加强建设用地分类管控，坚持有保有控。实行城镇新增建设用地指标与农业转移人口落户数量挂钩，保障1亿左右农业转移人口在城镇落户，对土地利用粗放低效的城镇严格限制新增建设用地规模。

1.2.4  2015年百城房价连涨8个月 2016年库存压力或将缓解

2015年12月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%。值得一提的是，自2015年5月份以来，百城住宅均价已经连续八个月出现环比上涨。

从楼市政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。在宏观政策环境利好刺激的前提下，一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放，“量增价涨”或将继续主导新房市场。

1.3产业动态

1.3.1多地出台PPP项目奖补政策  最高奖补500万

政府和社会资本合作(PPP)项目“井喷”，两年内各地共推出6650个PPP项目，计划总投资8.7万亿元。为了推动项目落地，近期中央和地方均拿出真金白银来奖励PPP项目落地。

去年12月，财政部出台PPP项目以奖代补政策，对财政部PPP示范项目中的新建项目，给予300万~800万不等的奖金，对符合条件、规范实施的转型为PPP项目的地方融资平台公司存量项目，按照项目转型实际化解地方政府存量债务规模的2%给予奖励。

1月6日，浙江省财政厅公布了浙江省推广PPP模式综合奖补资金管理暂行办法，明确对省财政厅确定的PPP示范市县，省财政给予500万元奖补。对列入省财政推荐项目库的项目，完成签约的，省财政按不超过项目总投资额的0.5%给予综合奖补，最高奖补500万元；项目签约并开工建设的，省财政再按不超过项目总投资额的0.1%给予奖补，最高奖补100万元。

1.3.2“十三五”末基本实现工业化 产业政策需做五大调整

在1月6日举行的“第四届中国工业发展论坛”十三五“中国工业与京津冀协同发展”上，中国社科院副院长蔡昉表示，经过“十二五”时期的发展，中国已经从工业化中期逐步步入到工业化后期。

“十三五”时期，既有的产业政策必须在新的国际竞争规则建立和国内深化改革的背景下及时进行调整，提出了涵盖五个领域的一揽子产业政策调整建议方案：1、在科技政策上，从重点突破到全面创新；2、在区域政策上，从激励投资到优化环境；3、开放政策上，从驱动增长到整合资源上；4、在人才政策上，从吸引精英到形成梯队；5、在组织政策上，从促进集中到培育生态。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1还清房贷二套房变首套房  东莞这七种情况才算首套房

1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，目前再贷款买房；2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产、但在银行征信系统里能查到贷款记录，现在再贷款买房；3、全款买过一套房，现在贷款买房；4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，如今再贷款买房；5、个人名下有两套房的商业贷款记录，目前全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款买房；6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，现在又申请商业贷款再买房；7、夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，两人婚后买房申请贷款，也是首套房。

2.1.2新房地产广告法2月1日起实施   售楼禁捆绑名校和户口

今年2月1日，国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》将正式实施。该规定要求，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。“买房可上名校”、“保证高投资回报率”等房地产广告中“为入住者办理户口、升学”等事项，以及承诺“20分钟到火车站”、“3分钟到达地铁口”等表述都将被视为违规。

2.1.3  2015年凤岗8个重大项目全部动工  总投资额200多亿元

落户该镇的南方中集物流装备制造生产项目、金银珠宝产业中心、华润万家、新中心小学、深证通等8个市重大项目已全部动工建设。

截至2015年底，落户凤岗镇的8个市重大项目已全部动工建设，总投资额200多亿元，2015年共计划投资16亿元，截至去年11月底，已完成投资15.7亿元，占年度投资计划的98%，全部建成投产后预计年总产值400多亿元，年纳税总额33亿元。

2.1.4长安拟扩建10所幼儿园小学   预计可增加学位数5000个

今年，长安镇加快公办学校的扩建工程建设，预计到今年9月，第一期6所公办幼儿园、小学的扩建工程将全部完工，迎接新生入学，届时可增加幼儿园和小学学位约2445个。另外，第二期4所小学、幼儿园的扩建工程也在进行之中，全部完成后，预计公办幼儿园、小学学位可增加至5000个。

2.1.5东莞规划布局通用机场辐射珠三角 优先发展水乡片区

在新一轮总体规划中，东莞规划了7个通用机场，成为珠三角城市中最后一个建设通用机场的地级市。

七个规划机场布局定位：

1、水乡机场：考虑水乡片区位于东莞西北部，且水乡经济区是当前全市社会经济和城市空间发展的重点地区，并是综合交通枢纽—望洪站所在地，也是特色旅游示范区。

2、横岗机场：场址位于东莞西南片区厚街镇，考虑西南部的空域条件、地形地貌、土地利用情况，选址在横岗湖南侧布局一个三类通用机场，又考虑到周边是别墅聚集区，对高端商务休闲类通航服务需求旺盛，可开展休闲娱乐、航空俱乐部等通航项目。

3、生态园机场：场址位于东部快速横沥立交桥北侧，周边有大量的水域和浦田，是具有岭南文化特色的城市休闲旅游区，地势平坦，视野开阔，无高层建筑物，在航空旅游、私人飞行体验方面有优势，并可承担东部快速干线公路交通的应急救援功能。

4、桥头机场：考虑桥头镇位于东莞东北部，布局通用机场其服务可以辐射东莞整个东部地区，并且地处莞惠交界处，毗邻深圳，可作为承接深圳产业转移的平台。目前建有东部工业园，有设置通航产业园、发展通航研发制造的条件。

5、清溪机场：考虑到东莞市私人飞行的迫切性，该临时起降点性质以近期满足私人航空飞行需求为主。

6、塘厦机场：场址位于观澜湖高尔夫球场，地处莞深高速公路、龙林高速的结合部，对航空旅游和高端商务需求强烈，并可承担公路交通以及塘厦医院(规划三甲医院)的应急救援功能。

7、松山湖机场：场址位于东莞市中心位置，考虑松山湖区内有科研单位、中小企业园、中以科技园等

2.1.6创新发展助力清溪经济 首个创客工场已有8家企业入驻

2015年前三季度，清溪实现生产总值149.9亿元，同比增长8.1%，预计全年生产总值超过200亿元。近两年，清溪先后引进投资超亿元项目21个，其中9个被列入市重大项目。其中，清溪奋达科技智慧产业建设项目，计划总投资110亿元，这将成为清溪近年来投资额最大的项目。该项目建成投产后，预计可实现年产值约400亿元、年税收约9.6亿元。

清溪镇委书记黄宇富表示，清溪今后大力实施“一三五”工程，努力在已引进项目中培育出一个产值超300亿项目、三个产值超100亿项目、五个产值超30亿项目。他表示，力争再造一个“清溪”，实现全镇工业总产值从500亿向1000亿元的跨越。届时，清溪也将进入GDP“300亿俱乐部”行列。