瑞峰：深圳限购升级观望情绪加剧 东莞楼市成交降温

一、导读

1、宏观环境：为抑制投资需求和房价过快上涨  上海、深圳出台楼市调控政策  

全国：两会结束，上海第一个开始动作。3月25日，上海发布楼市调控新政，非上海本市缴纳个税或社保年限由满2年提高到满5年，二套普通住宅首付不低于50%，二套非普通住宅首付不低于70%，力度超出市场预期，被称为史上最严政策；紧跟3月25日晚上深圳也出台调控政策，非深圳户口购房社保由1年改至3年，限购一套房；二套房或近两年内有房贷记录首付最低4成。

值得注意有：1、上海新政严格定义“二套房”的概念，即“认房又认贷”的原则，不论购房者此前是否有贷款，只要买过房，即便还清贷款，第二次买房时贷款，也被定义为“二套房贷款”，而此前上海市执行的是“认贷不认房”；2、本轮政策中，均涉及禁止运用资金杠杆付首付，均提出严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，以防催生及放大房地产市场泡沫，让楼市回归理性。

实际上，深圳、上海推出新政的根本动因是为稳定近期过快上涨的房价，打击越来越多的投机性购房行为。因此，从政策角度看，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的“托底盖帽”。不过，除上海、深圳等涨幅过快的城市外，其他城市的调控政策不会过于严苛，但需注意房价涨幅，如果部分城市房价涨幅过高，与需求过度脱节，面临调控的可能性也较大。

2、新增供应 ：供应市场保持平稳高位运行  米兰天空、碧桂园智慧家纯新上市   

上周东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，住宅1385套，合计面积约13.59万㎡，环比下降9%；非住宅新增335套，面积约为2.17万㎡，环比上涨160%，主要是由碧桂园智慧家的商务公寓和商铺、以及米兰天空的商铺产品供应。

从开盘项目来看，樟木头的米兰天空100套74-117㎡洋房纯新入市，而厚街的碧桂园智慧家开盘首推60套124-125㎡洋房。从加推项目来看，樟木头丰泰橡树溪谷新增292套65-105㎡洋房，虎门中惠悦峰供应272套87-102㎡刚需产品，临深片区和滨海片区的货量得到及时的补充；另外，南城汇龙湾和企石嘉宏锦城各有洋房加推248套，其中南城汇龙湾推76-126㎡户型，而嘉宏锦城推96-122㎡户型。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有盛和雅颂、保利·中惠悦城、广基·自由星城、珠江观澜御景、观岭高尔夫豪庭等项目。

3、成交量价：深圳楼市限购升级观望情绪渐浓   东莞楼市成交降温两成多

上周东莞全市住宅成交2059套，面积约22.26万㎡，环比下滑21%；非住宅成交711套，面积约2.93万㎡，环比下滑6%。东莞楼市成交有所降温，主要是因为1、深圳楼市新政出台，提高购房者入市门槛，限购升级对投资需求有一定的抑制作用，一定程度上加快深圳投资客的外溢，但东莞目前部分区域高房价引起投资客的抗性，深圳客流入开始放缓，临深片区楼市率先降温，观望情绪逐步浓重导致成交出现下滑；2、上周楼市成交量虽然下滑，但依然处在高位运行，3月上旬开盘项目的进入集中签约是主因，嘉华星际湾、丰泰橡树溪谷、汇龙湾成交过百套，对成交拉升作用较大。另外，深圳新政后首日东莞多个项目开盘或加推，出现冷热不均的情况，碧桂园项目去货良好，预计将支撑本周及今后两周东莞楼市成交量。

4、成交均价：持续3周11500元/㎡以上运行  高房价对深圳客吸引减弱

上周东莞楼市住宅均价11554元/㎡，连续3周保持在11500元/㎡水平上平稳运行。主要是因为1、高价项目依然是东莞楼市成交的主体，11000元/㎡的产品成交依然保持在45%左右的比例， 18个镇区住宅均价超过万元的线，支撑着房价的高位运行；2、东莞因深圳客大量涌入而开启快速上涨的行情，目前东莞价格洼池优势减弱，对深圳客吸引逐步减弱。目前东莞房价已经处在历史的高位水平，从近期的项目加推开盘情况来看，多数深圳客对价格的抗性较大。

5、楼盘活动：深圳“325新政”首日东莞10多个项目开盘   去货冷热不均  

上周末深圳出台 “325新政”，限购政策从严，迫使深圳客继续外溢，东莞为把握时机，快速承接深圳客客源，10个多个项目进行新盘或新品加推，市场迎来今年春节后首个推货高峰，表现在大岭山松湖碧桂园、虎门佳兆业御龙山、横沥荟翠连城、樟木头米兰天空、厚街碧桂园智慧家、黄江金地湖山大境、万江信鸿澜岸等项目纷纷开盘或加推新品，基本是都是主打深圳客，争夺深圳客源。