瑞峰：东莞成交量价持续下滑 价格结构性下滑

1.2楼市环境

1.2.1楼市调控效果初显 54座城市成交量下滑

从9月30日开始,全国20多个城市相继出台楼市调控政策。统计显示,半个月以来,全国54座主要城市的商品房签约量出现下降，楼市调控的效果正在初显。

截至10月16日,全国主要的54个城市当月合计签约商品房住宅数量130944套,而9月同期签约量为137483套,环比减少约7000套。其中,一线城市北京、上海环比分别下调了42%和16%,而深圳与广州签约量上涨幅度超过50%。深圳、广州的成交量主要集中在假期期间,并不是在调控之后。同时,二线城市楼市开始整体降温,上周二线城市合计签约商品房住宅数量3.36万套,已经连续两周低于4万套。

调控目的主要针对投资性和投机性需求,对刚需、改善性需求仍然还是支持的。房地产本身调控的目的主要是防止房地产的大起大落对经济带来一些不利的影响,防止经济的波动,目标最终还是保持经济的稳定增长,后期走势有待观察。

1.2.2  北京商品房成交涨幅回落近三成 二手房涨价冲动被平息

自深化房地产调控政策以来，北京市商品住房交易、购房资格审核量涨幅均已出现回落，房地产调控效果显现，市场预期趋于平稳，购房群体趋于理性。

数据显示，10月1日至10月16日，商品住房（不含自住房）共签约8781套，较9月份商品住房成交同比涨幅回落29.3个百分点；从购房资格核验情况看，10月1日至10月16日为1.74万户，较9月份同比涨幅回落50个百分点。从调研情况来看，10月份各售楼处及门店的合同签订量、客源量、房源量、带看量等全面回落，目前二手房业主涨价的冲动已经得到明显平息，挂牌报价更加理性。

北京市住建委已会同有关部门开展房地产市场专项检查，重点查处房地产开发企业恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售、虚假宣传、不明码标价等9项不正当经营行为，以及房地产中介机构发布虚假房源信息、炒作不实信息误导消费者、侵占挪用房地产交易资金、从事“首付贷”等12项违法违规行为。

1.2.3房贷审查趋严 部分银行暂停新增住房贷款业务

“十一”长假，各地出台针对楼市的调控政策，收紧按揭贷款首付比例成为普遍做法；10月12日，央行召集5家国有大行和12家股份制商业银行相关负责人开会，讨论当前房地产信贷形势；10月19日，25家中资商业银行被央行上海总部约谈，被要求继续严格执行房地产限贷政策……

记者走访北京的银行网点时发现，大多数银行已经开始执行“9·30新政”。实上，银行早在“9·30新政”前，就已经开始收紧银行贷款。三季度时已经有银行将首套房按揭贷款利率优惠，从此前的最低8.3折变更至8.5折。一些银行目前执行的折扣还在收缩。不少银行表示，目前的折扣力度不知还能持续多久。而少数银行实际执行的首套房贷款利率已经高于基准利率。

而针对贷款资格审查，防范“假离婚”的措施也越来越多。民生银行此前下发通知，要求严查房贷申请资格，尤其对离婚不到半年的房贷申请人进行严查，离婚前若不符合贷款申请资格，即便其离婚，也对其直接停贷。

1.3产业动态

1.3.1 中民投拟战略入主亿达中国 耗资30-40亿元

10月21日下午，亿达中国发布公告，主要控股股东拟向中国民生投资股份有限公司（以下简称“中民投”）转让部分股权，由此中民投有望成为其控股股东。经测算，本次股权转让涉及金额大约30-40亿元人民币。转让完成后，中民投将完成其在产业地产业务方面的重要战略布局，亿达中国将成为中国民生投资股份有限公司成员企业，未来将成为中民投在产业地产整合、综合园区开发、建筑工业化、综合房地产开发等业务方面重要的投资运营平台。

公告称，“销售股份数目仍有待订约各方协商，尚未厘定。买方尚未进行任何尽职审查，其将根据尽职审查结果与正宏订立具法律约束力的买卖协议，将予收购之销售股份可能占本公司已发行股本总数不少于10%，且该等股份可能达本公司已发行股本总数30%或以上，买方亦可能成为本公司之控股股东。”

1.3.2 华夏幸福武汉首座产业新城PPP项目协议签订

10月20日上午,《问津产业新城PPP项目协议签订暨重大项目集中签约仪式》在武汉会议中心隆重举行,武汉市委市政府、新洲区委区政府领导和华夏幸福公司领导出席签约仪式。来自全球涉及智能制造、健康食品、文化创意、现代服务等多个领域的多家企业与问津产业新城集中签约。此次签约活动意味着问津产业新城的开发建设全面进入“快车道”,同时也标志着华夏幸福以“产业优先”推动问津产业新城实现华丽蜕变,从此开启新的篇章。

华夏幸福与固安县政府共同探索的PPP(政府和社会资本合作)模式,获国务院通报表扬;固安产业新城入选国家发改委首批13个示范项目;旗下无锡南长滨河新城、嘉善高铁新城,也入选江苏省、浙江省推广PPP模式的示范项目。

华夏幸福武汉区域的突破,再次验证了华夏幸福产业新城模式的可复制性和布局战略的精准性,未来随着地方运营平台的完善,华夏幸福必将加快产业创新驱动,进行品牌和模式的输出与导入,不断培育新的业绩和盈利增长点。