中原：东莞土地市场从金九的“盛夏”瞬间进入银十的“寒冬”

四、后市展望

供地压力之下，年底东莞土地市场将迎来供应热潮。

2016年转眼也即将进入尾声，年底往往是一年的推地旺季。政府在供地目标的压力驱使之下，也会相应加快推地步伐，年底正是开发商资金充裕，铺开来年发展战略的时候，也会产生扩张购地的需求。2016年东莞房价的快速暴涨，背后的根本原因在于市场的供求失衡。新房市场一直延续供不应求的局面，卖方占据优势的市场，具有涨价的主动权和驱动力。解决新房市场恶化的供求矛盾，根本在于增加土地供应。供地不足，也从另一个方面揭示了9月土地市场疯狂的原因。增加土地供应，从而增加新房市场的货量供应来满足市场需求，发挥土地调整房地产市场的作用。而在新一轮的调控思路中也看出，加大土地供应是调控的重要手段之一。在供地目标的压力之下，年底东莞土地市场有望迎来一波供应热潮，多宗商住地集中上市，土地交易热度有望回升。

调控加码难挡土地竞拍高热，年底地市有望迎来反弹行情。

10月东莞土地市场显得十分沉寂，关键在于土地供应紧缺所制约。10月全国新一轮限购来袭，短期楼市降温是必然，也降低了了市场的未来预期。但宏观大环境、基本面没有发生根本变化，也就是宏观环境依然面临着经济下行压力、实业利润低、资产配置荒等问题，而东莞新房市场供不应求的格局延续，多重因素促使开发商依然有较强的购地欲望。预见年底东莞土地市场仍然有一波反弹行情，主要有几点原因：其一，年底在供地压力之下，土地供应增加，继续盘活购地需求。其二，央企、国企为防止被并购、增强资产筹码，对购买土地扩张的需求依然旺盛。其三，开发商现金流充足，土地储备量不足。由此可见，调控加码也难挡后市土地交易的高热，年底土地市场有望迎来反弹回升行情。

11月松山湖多宗“人才房”项目用地入市，地价有望理性回归。

根据东莞中原研究部监测数据显示，截至11月2日，东莞将有12宗地块挂牌入市，占地面积合计86.36万㎡，建筑面积合计169.62万㎡。其中，商住地供应6宗，占地面积合计33.45万㎡，商业用地供应1宗，占地面积合计3.16万㎡，工业用地1宗，占地面积合计14.63万㎡，其它用地4宗，占地面积合计35.11万㎡。11月东莞将有6宗商住地用地出让，5宗是松山湖用地，这些地块主要是重点企业及高端企业总部人才房配套项目，建成后带装修销售，且限定价格不高于9500元/㎡，销售对象由松山湖管委会统筹安排。松山湖多宗人才房配套项目用地入市，并且限定了未来售价不高于9500元/㎡，该5宗地块以底价或低溢价成交的可能性大，促使整体楼价理性回归。东莞房地产新政指明，东莞土地溢价超过一定比例，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房，或竞装配式建筑比例，预计溢价率将大幅回落，地价理性回归。此外，企石将出让1宗占地近8万平的商住用地，起步楼面地价1350元/㎡，靠近碧桂园鼎峰城市花园。

新一轮调控政策加码，降温市场的高预期。市场一旦进入调整周期，开发商需要保持充裕的资金扛过“寒冬”，拿地支出、成本控制上也会作出相应的调整，高价拿地的现象减少。接来下，东莞楼价将有望理性回归，企业拿地成本有望降低。

即将东莞挂牌上市土地情况一览：