瑞峰：东莞楼市供应阶段回调成交下挫 价格结构性下滑

一、导读

1、宏观环境：CPI和PPI齐上涨  深港通正式启动  商铺每层限高做出调整

全国： 12月9日，国家统计局公布数据显示，11月CPI环比上涨0.1%，同比上涨2.3%,重回年内高点；PPI环比上涨1.5%，同比上涨3.3%,创下五年以来的新高。其中CPI的上涨主要是受食品价格、汽柴油和水电燃料价格上涨的影响；而PPI上涨是由大宗商品价格持续上涨及补库存增加需求所带动。

虽然CPI、PPI同步上涨，但PPI的涨幅明显高于CPI，说明物价上涨主要还是集中在上游行业，而中下游行业由于终端需求没有坚实的基础，提价能力不足。展望后市，由于供给恢复低于预期和房地产调控带来的经济二次探底，通胀将至少持续回升到明年一季度，短期内货币政策或将继续保持稳中偏紧，未来投资需更谨慎。

另外，12月5日深港通正式启动，带来直接影响表现在：1、进一步加强资本市场的互联互通；2、深港两市估值和投资者差异扭转“南热北冷”的趋势；3、有助于资本账户开放和人民币国际化，增强人民币汇率的稳定性；4、缩小A股和港股价差，支持实体经济增长。  从具体来看，深港通有效改善蓝筹股估值，对A股和港股带来利好，同时深港通开通一些小盘股，相当于对沪港通的一个补充，估计未来将有不少资金进入A股和港股，再加上目前全国大部分城市面临严厉的楼市调控政策，市场预期及客户信心不足，深港通的启动或分散楼市的部分资金。 

东莞： 12月6日，东莞政府常务会议审议通过《东莞市新型城镇化规划（2015~2020年）》，规划提出到2020年，东莞全市常住人口达850万人，常住人口城镇化率达92%，实现外地90万和本地60万农业转移人口市民化。 另外，《东莞市建设项目规划指标计算细则》，对商铺每层限高作出修改，原规定7层及以上每层限高4.5米，现改为3层及以上每层限高4.5米，并增加对居住建筑地下室的基准层高6米的限值，同时指出飘窗窗台至少离地0.3米，足见在“赠送面积”打压方面更为严厉。

2、新增供应：住宅供应连续三周下滑   中下旬或迎供应高峰

上周共有6个项目在房管局进行备案，其中，住宅供应放缓，合计428套，面积约6.53㎡，环比下滑44%。供应量连续三周下滑，仅有4个项目推货，镇区较为分散，分别是桥头镇满都·中央时代推192套85-115㎡洋房；凤岗镇凤凰台推110套202-295㎡洋房；松山湖晓月湖花园推98套132-141㎡洋房以及黄江镇中信红树山推28套161㎡别墅。从产品类型来看，大户型洋房的供应占据主力位置，占比约63%，以凤凰台及晓月湖花园为主要贡献楼盘。

而非住宅供应方面合计供应1186套，面积约为3.8万㎡，环比上涨38%，商务公寓贡献最大，占比约40%，分别由绿地大都会和凤凰台支撑。

12月中上旬多个项目处在蓄客阶段，供应放缓，预计中下旬供应节奏将逐渐加快，住宅供应市场或将出现小高峰。从预售证来看：碧桂园城央壹品、安华香蜜松湖、大道松山湖、冠龙华府、紫云雅墅四大纯新项目将集中入市，滨江豪园、松湖碧桂园二期、、金地湖山大境、中信红树山等在近期也将有新品入市。

3、成交情况：住宅成交环比下跌超四成  人才公寓为成交主力

上周东莞全市住宅成交861套，面积约8.14万㎡，环比下降49%，跌幅明显，主要原因有：1、供应阶段性回落，难以刺激成交，新品入市放缓，缺少个盘支撑；2、商品住宅签约较为低迷，本周主要以人才公寓为成交主力；3、区域新品集中网签结束，除松山湖成交量较大外，其余镇区皆不超百套。

4、成交价格：住宅均价13686元/㎡   均价连续三周结构性下滑

上周东莞楼市住宅均价13686元/㎡，环比下降7%，主要表现有：1、均价连续3周下滑；2、成交套数排名前15名的区域，除松山湖外全线下跌，尤其大岭山、凤岗、桥头等镇下跌幅度在20%以上；3、片区方面，除水乡、滨海片区价格基本持平外，其余五大片区价格皆下滑。

5、楼盘活动：市场进入新一轮的蓄客期  顺推和新盘蓄客为主

经过前几周集中推货，市场进入新一轮的蓄客期，市场以顺推和新盘蓄客为主。上周无项目进行开盘，仅有两个项目进行加推，为凤岗锦龙湾畔和东城嘉宏锦园。

顺推方面，项目仍以亲子、美食等高聚集人气的暖场活动为主流，表现在虎门印象举办全羊盛宴和棋牌大战；保利生态城举行圣诞主题活动；恒大翡翠华庭举办机器人科技展和水乡少儿才艺大赛等。

新盘蓄客方面，对比前两周有明显的增加，5大新盘通过销售中心开放，样板房开放、认筹活动等手段进行蓄客，如碧桂园城央壹品开放销售中心及样板房；茶山碧桂园开放示范区；安华香蜜松湖开启认筹优惠；松湖时代开放板房；沙田碧桂园开放样品房并开启认筹优惠，这些新盘预计12月中下旬将进行开盘，市场将会再度迎来推货的小高潮。

临近年底，为尽快走货冲刺业绩目标，一口价、特价房等促销手段不断涌现，上周以都市华府、松湖豪庭、风度盛荟等项目为代表。

6、土地市场：溢价207%恒大一掷千金获常平地块   楼面价1159元/㎡企石地块本周待拍

上周，常平“新地王”诞生，编号2016WG037地块，历经1个小时被8家房企27轮激烈竞拍之后，终于尘埃落定，被恒大珠三角以8.7亿元的总价斩获，楼面地价9397元/㎡，溢价率高达207%。据悉，恒大集团珠三角公司与东莞恒大地产是两个独立运营的公司，专注于开发高周转的住宅项目，立足于珠三角地区，是恒大集团战略布局的重要一步，此次竞拍地块或为打入常平市场的关键一步。此外，调控后房企面对优质地块依然愿意一掷千金，也从另一个侧面验证房企对东莞楼市的信心。

本周位于企石镇铁炉坑村的商住商服地块将进入待拍，出让面积约8万㎡，容积率1.0<R≤2.0，起始价约21533万元，起始楼面地价为1350元/㎡。时隔三年多，企石再次出让商住用地，且地块位置与之前出让的碧桂园鼎峰城市花园、嘉宏锦城位居同一板块。回首以往，此前在2010年项目嘉宏锦城所处地块以楼面地价530元/㎡底价成交，2015年12月洋房入市，开盘售价约7500元/㎡，目前售价约9300元/㎡；2013年碧桂园鼎峰城市花园以楼面地价1159元/㎡、溢价率1%成交，对比2010年嘉宏地块溢价率楼面价涨幅约达119%，2014年9月入市从6010元/㎡涨至2016年近万元的均价。现如今，地块自身优质条件加上所处区域生态园规划和交通上的利好，升值潜力巨大，且企石在短时间内暂无住宅土地供应，此次竞拍将备受关注。