回望2016：热涨逃乱变！细数东莞楼市年度5大关键词

关键词：涨

卖方市场，房价快速上涨

2016走到尽头，你的工资涨多少？前段时间，有报道说东莞平均月薪达6381元/月，增幅2.2%，薪酬水平竟然位列广东前三，紧随深圳、广州之后！数据的准确性我们暂且不去考究，其实就算东莞平均月薪真的有6381元/月，在当前企稳1.3万/㎡以上的房价面前，也是不够看的。

在库存紧缩和深圳客刺激，以及宽松的政策、经济环境下，2016开局东莞楼市成交延续了去年年底的余温，购房客入市积极性普遍偏高。在卖方市场支撑下，东莞房价也随成交量一起水涨船高，尤其是土地高热和热销区，房价“跳涨”明显。

在房价上涨最疯狂的时候，甚至一度出现楼盘开盘当天封盘调价，房价涨幅从数百到数千不等，而二手楼受新房影响，在二、三季度也频繁出现业主反价现象。受市场刺激，购房者频频追涨，东莞房价增速如坐火箭，甚至有机构统计称，前三季度东莞房价涨幅达30%，位列中国百城住宅均价增幅前茅。

而据中原数据显示，2015年东莞住宅成交均价9783元/㎡，33镇街除了凤岗、虎门、南城、松山湖、塘厦、东城、长安外，其余镇街房价均在万元以下，当年区域房价最高的松山湖为13642元/㎡，成交价最低的望牛墩仅5245元/㎡。

然而，到了2016东莞业内关注的已不再是“万元镇”，而是“2万镇”，2016年东莞至少8成以上镇街房价稳稳跨入万元时代，凤岗、塘厦、黄江、松山湖、南城等区域已稳入“2万”行列。似乎，自2015年12月东莞住宅成交均价突破“万元”大关后，东莞房价的“千元”时代便已结束。

随着东莞楼市的热销，其房价也一直在高位动荡，哪怕是调控后住宅成交“跳水”，房价也依旧坚挺，11月住宅均价高位回落后仍达15711元/㎡。另外，据合富统计，前11月东莞商品房、住宅签约均价维持在1.3-1.4万元/平方米，分别为13672元/㎡、13678元/㎡，同比涨幅均在40%左右。

关键词：逃

深圳客入莞，本地客出逃

《围城》中有一句经典——城外的人想冲进去，城里的人想逃出来。这有趣的一幕，在2016年的东莞楼市并不罕见，不过是主角换成了深圳客和东莞客，准确的描述为“深圳客冲着入莞买房，东莞客被迫外溢他乡”。

2015年，迫于深圳高房价压力深圳客疯狂入莞，豪气买下了去年东莞楼市的“半壁江山”。2016年，周末深圳看房团依然是一车又一车地往东莞赶，拓展深圳客成为东莞开发商的必备战术，甚至部分房企直接把开盘现场放到深圳……在有心人推波助澜下，深圳客入莞置业热情不减。

当然，随着东莞房价的水涨船高，深圳客入莞也慢慢变得理性起来，尤其是3月份曝出“中介丑闻”，给很多人来了迎头一棒，进入二季度之后，深圳客入莞步伐有所放缓，不少区域深圳客占比也有所下滑，但正如深圳房价难以下降一样，深圳客外溢的趋势也是不可逆转的，调控前深圳客依然是东莞楼市的热门关键词。

另一方面，当深圳客匆匆入莞时，同样逼于高房价压力，东莞客在2016年也经历了一次“迁徙”，从高房价镇街流向低房价镇街，甚至从东莞外溢至惠州临莞区域，例如博罗临莞地段的双城峰景、龙湾天悦、嘉豪御景城等项目，今年上门访客便以东莞客为主，甚至有项目开年后东莞客占比一度高涨至8成。

除了跨市外溢外，镇街之间也存在购买力外溢现象。业内人士透露，临深房价领涨东莞，已逼得区域内本地客有“出走”迹象，二季度起，东莞局部区域东莞本地客占比其实已有所抬头，整体楼市客户占比中，本地客占比已起码恢复到半数以上，局部区域甚至更多。

不过，进入第四季度，受莞深调控政策影响，楼市风向明显转变，不管是深圳客还是东莞客的入市信心都明显受挫，深圳客退潮成定局，东莞客入市积极性也不明显，市场观望氛围浓厚，楼市成交持续疲软。