中原：春节淡季东莞住宅楼市大幅降温 预计2月成交回暖缓慢

（五）东莞房企及住宅销售情况

万科开局破13亿领跑全市，碧桂园紧追其后。

据东莞中原研究部监测数据显示，2017年1月开发商商品房业绩金额排行中，万科开局突破13亿元迎来“开门红”，领跑全市第一。1月万科旗下多个项目齐齐开跑，商品房销售金额过亿的项目分别有万科中心4.97亿元、万科珠江东岸3.53亿元、万科金域缇香1.30亿元、南部湾万科城1.29亿元和万科广场1.05亿元。1月碧桂园以12.85亿元位列全市第二，与万科业绩相差不到1亿的距离。1月碧桂园旗下多个项目揽金劲头十足，沙田碧桂园、松山湖碧桂园、碧桂园城央壹品和虎门碧桂园销售金额均过亿。刚踏入2017年，万科和碧桂园已立即展开厮杀，霸主之争尤为激烈。

刚需主打市场，客户购房理性价值回归。

据东莞中原研究研究部监测数据显示，1月住宅签约成交套数排行前十名中，有8个项目主打刚需户型，且多为品牌房企项目。同时，三正公园里和汇景城市中心开盘价格低于预期也纷纷迎来热销。反映客户购房理性价值回归，市场成交主要集中在品牌开发商项目，具有配套、地段、资源、交通价值或价格优势的项目中。

（六）库存供应状况

住宅库存消化周期回归6个月，市场供求关系正逐渐趋向平衡。

截止2016年12月31日，东莞住宅库存量为431.95万㎡，环比下降1.46%，同比上升14.27%。由于10.6新政出台严重抑制投资投机需求，深圳客大幅退潮，部分本地改善需求也因首付比例的大幅上调而放缓入市步伐，近四个月楼市成交大幅降温，全市住宅库存量步入上行通道。按过去一年的消化速度计算，2017年1月底东莞住宅库存消化周期为6.1个月，环比2016年12月拉长半个月。从物业类型看，1月洋房、别墅、公寓库存量分别为290.46万㎡、84.73万㎡、56.76万㎡，其消化周期分别为5.3个月、8.3个月、8.9个月。三大住宅分类消化周期均环比拉长了半个月左右，尤其洋房消化周期已回升至5个月以上，市场供求关系正逐渐趋向平衡。 

（七）后市展望

● 经济：节后市场需求增长，2月经济整体维持平稳回升。

国家统计局、中国物流与采购联合会近日发布的数据显示，2017年１月份，制造业采购经理指数（ＰＭＩ）为51.3％，比2016年12月微落0.1个百分点，但连续４个月保持在51％以上，连续６个月站上50％的荣枯线，延续着平稳扩张态势。１月的物流业景气指数也保持在50％以上水平。分析认为，这反映出了2017年中国经济平稳开局。

在整体平稳的势头下，我国经济结构不断优化，物流行业持续平稳扩张，，新订单指数和业务活动预期指数回升，加上出口订单还在回升，反映市场需求平稳增长，预计春节后2月整体经济维持平稳回升。

东莞市场：

● 市场观望情绪浓厚，预计2月住宅楼市成交回暖缓慢。

由于春节假期从1月27日-2月2日，通常许多市民在元宵节（2月11日）过后才回莞，又据东莞中原CCES系统统计显示，2月3日-2月5日这三天楼市人气逐步回升，但回升速度很慢，反映市民过节的热情较高，因此预计楼市人气要在2月下旬才会明显回升。从来访量看，春节前楼市人气接连大幅下滑，春节后回暖缓慢，反映10.6新政尤其限贷政策对客户打击较大，客户观望情绪很浓。因为房价已经涨到了这个高位，首付明显提高已超出许多客户的承受力。与去年相比，预计今年2月楼市人气回暖速度较慢。

从供应角度看，许多开发商已提前在2016年12月抢跑，今年1月也有几个项目抢在春节前揽金，如格兰名筑、中央美地、松湖碧桂园。一方面，许多项目已在春节前提前回笼资金；另一方面，2月楼市整体人气不足，预计2月推盘量较少，进入3月楼市供应才有望真正放量，其中品牌房企项目营销明显提速。一方面，由于品牌房企高周转模式，供应节奏会有所加快；另一方面，由于在新的一年，品牌房企面临新的业绩考核压力，在2017年楼市逐显严峻的形势下，品牌房企资金回笼压力增大，抢跑现象会更加明显。据东莞中原研究部监测发现，有望在3月前后入市的项目有碧桂园名座、保利紫岸花城、新鸿基·珑汇等。

由于政策影响持续，投资需求大幅退潮，改善无力，市场观望情绪甚浓，又受春节因素影响，预计2月下旬开始楼市成交才会逐步有所回暖，但整体成交仍然较淡。高房价且过度依赖深圳客支撑的临深区域将压力重重，预计明降暗降等价格松动现象逐步增多。基于政策、资金面收紧预期，2017年楼市逐显严峻，部分开发商已先知先觉，在2016年年底已开始未雨绸缪跑量，增加现金储备，建议其他开发商们也先走为上，又因目前市场成交客户以刚需自住为主，对价格抗性大，大型暖场活动效果小，价格优惠吸引最直接且最有效，因此建议开发商们合理定价，保证项目具有一定的销售速度，有稳定的现金流，避免在后市竞争中陷入被动局面。