中原解读《新国十条》:新一轮房地产政策调控开始

对市场影响：东莞临近深圳的片区、以深圳客户为主的楼盘受影响较大。

本次政策调控中首次打击异地炒房 ，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。因此东莞临近深圳的片区如塘厦、凤岗等镇区，由于当中很多楼盘主要以深圳客户为主，在目前的政策下当地的商业银行有可能不放贷，同时这些人群多属二次置业，首付的大幅提高，市场观望情绪比较重。对市场影响：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小。

对市场影响：信贷收紧影响小户型公寓投资，但影响不是很大。

小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年东莞经济处于调整中，投资者的投资热情受到较大的平抑，因此购买小户型公寓的群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，这部分群体受政策影响较小；其次，小户型公寓经过过去几年的井喷放量，进入2010年小户型公寓新增供应非常少，而且存量经过2009年的消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛；再者，由于小户型公寓中有比较多的单身公寓，一方面总价低，另一方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前的政策提高首付到五成，影响的是单个投资客购买的套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大的是小户型公寓中的偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高的门槛。

对市场影响：信贷收紧对公积金购房影响不大，市场有20%购房群体不受影响。

公积金贷款利率较低，在当前商业贷款利率折扣大幅减少的情况下优势开始凸现；东莞公积金缴纳上限非常高，在公积金缴纳人群中有部分公积金收入非常高，他们购买力很强，同时公积金贷款在房价较高的情况下一直都是比较高的首付和比较低的贷款成数（详细情况参照下表），因此这部分人群受政策的影响比较小。目前东莞与公积金管理中心合作的开发商逐步增多，同时公积金贷款在开通绿色通道后放款速度也比较快，只是公积金贷款的返点比较难操作导致很多开发商合作意愿不高。这几年东莞普通住宅的成交数据中，每年有20%的购房通过住房公积金贷款。可以认为，在信贷收紧下，东莞市场起码有20%的购房群体基本不受影响。一、住房（指成套住房，包括独立厅、房间、厨房和卫生间，下同）每平方米单价(按建筑面积计，下同)低于4000元（含4000元），或低于5000元（不含5000元）且住房建筑面积不大于90平方米（含90平方米）的，贷款额度占房价比例不超过80%，贷款最长年限为30年。

二、住房每平方米单价在5000元（含5000元）至5500元（不含5500元）之间的，贷款额度占房价比例不超过70%，贷款最长年限为20年。

三、住房每平方米单价在5500元（含5500元）至6000元（不含6000元）之间的，贷款额度占房价比例不超过60%，贷款最长年限为20年。

四、住房每平方米单价在6000元（含6000元）以上的，贷款额度占房价比例不超过50%，贷款最长年限为20年。