中原解读《新国十条》:新一轮房地产政策调控开始

市场趋势预判：新一轮市场观望产生，政策调控预期持续。

“新国十条”出台后，各部委、各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行、银监会加强房地产信贷管理、第二套住房的认定标准、第三套（含）以上贷款购房的首付及利率；财政部、税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地出让方式；住房建设部编制和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕，接下来的3-5个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新一轮的观望、政策调控消化期。

市场趋势预判：供需拐点即将显现。

2009年1月市场可售存量达到最高位，为725.62万平米。随着2009年市场的快速消化，增量供应不足，导致存量持续回落，2010年3月到达2009年以来的低位。今年是开发年，很多新项目动工，新增供应也持续增加，据东莞中原研究中心数据监测显示，全年新增供应量预计超过700万平米。越往下半年走，新增供应将大幅增加。市场可售存量目前基本上是最低位，随着4-5月营销旺季的来临，新增供应明显放量，在目前新一轮政策的调控下，成交预计比较平抑，使得存量触底回升，供需拐点即将显现。

市场趋势预判：量价明显背离，缩量滞涨后预计进入盘整。

2009年2月东莞普通住宅的加权均价为5080元/平米，随着大市上涨回暖，东莞房价也持续平稳上升，至2010年2月到达最高位6221元/平米，上涨幅度高达22.5%。从2009年8月份开始，随着央行货币政策出现微调，加上市场进入传统淡季，整体市场成交量开始回落，而价格仍然持续向上态势，出现量价的明显背离，近两个月则是缩量滞涨，市场上涨乏力，加上政策调控的力度较大，价格面临着较大的调整压力。

市场趋势预判：地产龙头股价再创新低，进入第三波调整，楼市调整压力剧增。

房地产板块在2009年8月央行货币政策出现微调时开始见顶，至今经历两波调整，这个过程中楼市中的房价却持续上升态势，两者之间严重背离。股市已经充分提前反映市场悲观预期，但楼市中由于供应偏紧、开发商资金充裕、高价地拉升房价预期等因素，房价持续上涨，其中虚涨成份越来越大。近日第二轮房地产政策调控拉开序幕，受此利空打击，房地产板块的股票特别是龙头个股纷纷放量创出新低，进入第三波调整，市场预期非常悲观。在楼市中，上涨的房价预期预计会快速转变，看跌看空的预期将会加剧，房价的调整压力随着供应量的持续增加、信贷的持续收紧压力越来越大。市场趋势预判：即使大势进入调整，东莞房价的调整空间比较有限。

市场是不可预测的，但假设全国楼市进入调整，高位运行的房价难免冲高回落，特别是一线城市上涨过快，房价已经远远脱离普通购买力，如果一线城市房价高位回落，势必影响二线城市如东莞市场的房价调整。而对于东莞房价的调整空间，我们仍然为调整空间有限。东莞目前的房价相对而言是比较低，这背后反映了东莞市场的自身特点和问题：东莞外向型的经济受全球金融危机影响非常大造成购买力外溢和租赁需求下降、外来投资客不看好东莞短期发展而淡出东莞市场；东莞各镇区经济相对独立，购房消费力主要来自本区域；有较大部分的开发项目土地成本比较低，房价定价策略向对比较保守；东莞本土开发商多为民营企业，部分开发商是多元化经营，受金融危机影响较大，同时以自筹资金为主，资金链总体偏紧；还有，东莞二手房交易流程繁琐、税费高、交易周期长制约着投资资金的活跃等等。据东莞中原研究中心的数据监测表明，目前东莞的洋房均价在6000元/平米左右，这个价格无论从租售比指标、收入水平等各方面评估都是处于合理投资区间、能为普通购房者所接受的。