凌克：如何“创新”推动下一个房地产的黄金十年

　　但是商业地产怎么样才能做好？一方面要有商业开发、商业运营的能力，但也同时需要有一个非常好的金融平台，因为住宅开发和商业开发盈利模式不一样，投资者也不一样。

　　所以在这里也要呼吁我们中国的管理部门、中国证券管理部门和中国银行保险管理部门应该要创造出来金融的平台，我们地产公司，自身也需要创办更多的商业持有的基金或者说把商业物业打包去上市。所以要开发好商业，地产公司自身也需要做好房地产经营。这是我讲的第一个。

　　讲讲工业地产

　　第二个，讲讲工业地产。工业地产在中国来说，现在是方兴未艾。我们在珠海做了一个工业地产的试点，占地不大，1平方公里，容积率在1左右，开发小小的这种办公楼，然后把它卖给全国各地、广东各地工业企业、商业企业、文化企业。

　　我觉得这个也是非常好的。原来我们工业区开发起来都像一个火柴盒，我们为什么不能开发成像一个小别墅呢？这个是挺好事。这里他不仅仅是一个工业区，我们可以想象今后中国的城市化建设中，新城市开发不过也就是由这样的工业区、商业区、住宅区组成而成。

　　所以今后我们最大的发展商应该和政府一起来合作开发新的中心区。一方面可以使我们土地供应更好，现在我们政府一家供应土地还不是最好的方法，私人机构也应该参加，把土地供应的更好。

　　另一方面，也可以把一级开发、二级开发联动起来，那就是建设新城区，使中国新城区建设提高到一个更高的水平。不管是你开发新城区，还是开发大规模的商业区，我想房地产金融都是最重要的依托。

　　所以所有的公司，特别是大的公司对房地产金融这方面业务应该是努力地建设。我们在过去几年一直努力探讨人民币房地产基金的建设，现在也开始做了一些尝试，今后希望做得越来越好或者做得越来越大。

　　还有一方面，中国的地产公司对自身要求要国际化。原来我们希望有更多股东来自全球，我想今后要求要更高。中国迟早要走到一天，都要走到这一步，就是中国今后将会成为一个货币的输出国。

　　如果在十年后，中国成为一个货币的输出国的时候，我们这些房地产企业没有做好这些准备，你是无法到国外去做一个投资。你无法在国际市场上实现购并，你也无法管理好一个国际化公司。

　　在未来十年做好准备，准备迎接中国的货币的输出。我们说中国这些地产商应该在中国有自己的融资平台，在国际上也应该有国际上的融资平台。既能做好人民币业务，也能做好外币业务。

　　产品的创新，产品的规划、设计、建筑水平的提高

　　第二方面，产品的创新，产品的规划、设计、建筑水平提高，这些工作都是中国企业过去几年不断在学习的过程中。像美国最大几个开发商他们开发的产品或者说他们自身的技术、管理，我也跟他们做过很多交流。另外中国发展商也聘请了非常多的国际上的一流的、最大牌的这些设计师帮我们做这样的设计。

　　第三，现在中国的建筑师水平已经在不断提高。但是现在都到了某一个瓶颈，这个瓶颈无就是有一些建筑技术的水平停滞，这方面追求要不断提高。我们最近提出了一个产品，把别墅搬到空中去。说起来也挺简单，就是造成这种大平面这样一种比较高档的住宅同时给每家每户都自己安排了单独的电梯，让每家每户都可以感觉到有天有地，虽然他们住在多层楼宇当中，但是享受是别墅的感觉。

　　管理方面也要不断创新

　　另外管理方面也要不断创新，从单项目管理到多项目实行矩阵式管理，到一个公司非常大的时候一定要分级授权管理，这些管理模式对我们成本控制、工作是非常有帮助的。总体来说，我们要不断去创新，就可以使我们公司经营的更好。