凌克：如何“创新”推动下一个房地产的黄金十年

　　前两天我看了一下这些全国销售的数据和先导数据，我看全国像这些大城市存货量也并不算很大，北京存货就在1000万平方米左右，1000万平方米存货对北京来说基本上是一个中等规模的存货。北京存个1000、2000万平方米都不至于出大问题。
 
　　我也看了在建工程量，北京是4000多万。在建工程量和销售量如果这个比值在2.5的时候，这个房子都是涨价的。到4、5，房子都跌价。这个数字都不可怕。
 
　　接下来有一些新供应量，但是现在这个基础数字不是太高，所以我就觉得不是那么可怕。
 
　　另外一个表现，刚性需求需求旺盛，各地房价，有的地方真的是没有跌，有的地方调整也不算太多，调整几个百分点吧，但是通过半年的时间，大家刚性需求买房子欲望更强。
 
　　一个楼盘一个月卖70套房子我们认为是正常的，结果是卖100多套。这个还不错。根据这个来看，我觉得房价跌不了这么多了。

　　开发商必须具有非常强的商业开发的能力

　　我们可以看到的比较多的出现这样一些项目，就是在城市中心旧城的和旧村的改造。我们也可以看到很多在城市副中心的大规模的综合型的开发区。所以这两类项目都要求开发商具有非常强的商业开发的能力。

　　商业开发能力，就是我们这些今后的开发商必须要具备的一种能力。这样的能力的培养在过去几年我们也做了一些尝试，我们其中之一尝试就是在北京建国门外大街建设的北京金地国际花园，北京金地国际花园建筑面积40万平方米，其中住宅25万平方米，办公楼15万平米。

　　住宅当然就是在过去的几年都已经卖掉了，办公楼就是我们自己持有、对外招租。办公楼的建设对我们这样一家公司是一种新的能力的培养，对办公楼今后的运营也是一种新的要求，所以在这方面都要去向我们这些老牌的香港公司学习。

　　通过这种长时间的不断的培训、培养，办公楼也取得了比较好的商业业绩。当时投资这个办公楼是1.5亿，2002年投资，近期对办公楼做的一个估值，在6亿美金左右。

　　我们投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在两倍左右。办公楼长期持有下来，包括它的租金回报，资产增值，这样算下来投资了6年，也有4倍多回报。好的地段开发好的办公楼，当然是非常有价值的。

　　最近我们在深圳新的市政府对面又拆掉了一个旧村，对这个旧村做了一个改造，建筑面积60万平米，其中有25万平方米就是购物中心，其他的35万平方米就是办公楼，已经在设计和施工阶段。

　　我们也很努力地争取把深圳这个项目打造成中国的最好的项目，但是这个所付出的努力是非常长的。就是像早上陈总说的，请了国际一流的策划师，请了国际最好的设计师，但是最后关键还是开发商自己的技术要成为国际一流才能做到，所以我们都在不断努力。

　　商业地产怎么样才能做好？

　　这个是我想说的一方面发展的方向。中国由一个出口型大国转向成为一个消费型大国，我们的经济结构发生了很大的变化。如果中国的住宅开发，现在进入了开发的终期，但是消费还是在中期，所以有非常多的消费市场空间。在美国可以看到前十名大的住宅开发商，同时也在美国看到有前十名专门开发经营这些商业，开发经营我们说的购物中心的这些开发商，规模和我们看到的住宅商一样大，但是中国现在就没有。

　　我们现在有一两家做的挺好，比如大连万达，他们经过十年尝试，现在做得越来越好，这是非常值得大家高兴的。刚才也听说张总准备开发自主品牌的酒店，这都是非常难得，这些都是非常好的发展方向。这些对大的公司自身发展就有这样的要求，对其他有志于商业地产开发的企业，也会有非常好的商情。