凌克：如何“创新”推动下一个房地产的黄金十年

凌克

　　房地产产业应该怎么发展

　　现在我们发展商的规模都越做越大，大家规模都做到300、500、1000亿的时候，我们这个房地产产业应该怎么发展？

　　另外中国社会也在不断进行转型，由一个出口外向型的社会向一个内需和消费型的社会转型当中，我们这些房地产公司应该怎么发展？

　　我本人在这里做了一点探讨，希望这些探讨可以给大家一些帮助。这些观点也不一定对，所以希望大家批评指正。

　　第一个要谈的就是今后我们这个业务模式的转变。在过去的十年，这些地产公司资产都由几个亿发展到今天的几百个亿，规模扩大了不少。但今后的十年，这些地产公司由现在几百个亿可以发展到1000个亿、2000个亿。

　　今后大家在中国房地产竞争中会面临一种什么样的竞争？首先看到的就是这个公司的规模扩大了；第二看到就是今后所开发的这些物业都是综合型的，既有住宅，也有商业；第三个就是这个投资规模都巨大，由现在的一个项目几十个亿的投资发展到今后一个项目100、200亿的投资。

    未来半年市场走势

    我总体上还是感觉价格还是会继续调整。从购买力的培育这方面，市场还尚短，购买力都不足。第二，从供应量来看，供求关系来看，供应关系来说，还会进一步放大。另外现在政府也希望我们国家的GDP降一点。这样总体来说，还会继续调整。
 
　　可以随便估一个数。原来我估计全国70个大中城市房价应该跌10%左右。

    我们一般来说，二手房是真正的市场的价格，它是最敏感的。所以大家看房价涨下跌，都是看二手房。深圳二手房调整少的地方调10%，调的多的调20%。但是一手房，他要准备新开盘刚准备调整的时候，他就不调价，原来的价卖，所以降价幅度低。跟肖总那个参照系还是一样。还是跟我原来想象调整幅度还是显得小了。为什么？我认为房地产商他们手上太多钱，他现在不着急卖。他一没钱的时候，银行逼着他还款，像2008年的时候，那个时候着急，现在这种现象看不到。
 
    调整多长时间都无所谓，公司大了后，这个影响都很小。别人卖不了房子，你可以照样卖。当然也会影响我们另外一些问题。
 
　　我们还是谈谈房价，就不谈公司战略。原来估计全国房价跌10%或者10%多，如果平均房价跌10%多，深圳房价最少要跌20%多。
 
　　当然说的都是二手房的房价。二手房的房价像深圳最少要跌20%多，新房最少要跌10%多。原来的估计是这样，按现在来看，好像这个估计又悲观了一点。