蔡洪平： 全球投资者对中国房产业仍是情有独钟

　　在中国房地产有三个类型

　　所以投资者看来，房地产业还是非常受关注的一个行业。在中国房地产有三个类型，第一类，头等舱的。以国企背景的大的房地产公司，他们估值都要在15-19倍甚至20多倍。这非常高，这比美国房地产高一倍。

　　第二，非国企背景，但是有非常强的发展力，同时过往业绩不错的。我们叫蓝筹房地产公司。像世茂、富力、雅居乐、绿城、龙湖等等，他们市盈率10-12倍之间。

　　第三类，低的只有4、5倍，高的有8、9倍，第三类是地区性的多一些，管理层单一，模式成有，使得估值低一定。但是这三类公司在香港的上市整个的表现和交易量非常大。

　　现在投资者注重什么？

　　每次中国政府关于宏观政策有些松动的迹象出现，比如说不在调控第三套房贷政策，稍微一点迹象，就会使香港房地产交易量非常活跃。今年房地产股票是亚洲甚至包括A股市场最最活跃的板块之一，虽然没有大规模的融资。去年9月份我做了好几个房地产项目。今年就不见得有这么多公司上市。

　　现在投资者注重什么？第一，可持续的增长在什么地方？投资者需要看，特别是对准备上市的公司比较挑剔。

　　你简单的发展，我们物业、住宅发展，你到底2000万平方米土地储备，你发展到一定时候，假定80亿之后，你要多少土地储备？当时杨国强碧桂园是我做的，潘石屹的那个也是我做的上市。人们关注你怎么样保证持续发展。

　　第二，投资者更加看重的是新的发展模型。今天上午陈启宗也说到现在投资者蛮关注房地产发展新模型是什么。这个新有很多方面，宏观调控下，发展策略是新的，客户群发展是新的，只要你说出一个新意，投资者很喜欢。

　　比如一二级联动模型，还有刚才张宝全说到的休闲度假模型，这个投资者非常有兴趣，但是也要非常关心你的持续发展在什么地方。在目前我说到的房地产估值差一倍的差别里面很大一块就是是不是全国品牌发展。

　　第三，企业家和企业的可信度，这是一些公司上市特别要留意的。可信度本没有一个基本定义和标准，是印象考虑的。这个，投资银行和会计师、律师没有办法给你评估。

　　你说到的盈利目标是不是说到做到，你说到的发展策略是不是实现了，中间发生变故的时候，跟投资者有没有沟通？在香港，比如对许荣茂先生，像绿城、龙湖，很多老总在海外有很高的威信，评级很高。这里很重要看企业家和企业的可信度。

　　千万不要上市当年把盈利弄得太高，世界上没有傻瓜蛋，人们为了财富去发展事业，永远赚不到钱。王传福现在还坐经济舱，比亚迪马上上A股 了，他至今不知道什么叫PE，可是他事业非常执着。

　　我认为上市是为了发展，而不是为了赚钱。所以每年要稳步增长，不要为了上市一下子弄个几十亿，到接下来没有增长甚至还下降。这不是拍卖，没有意义的。

　　投资者希望买你的未来。给投资者传递的信心以及言谈举止过程中，跟投资者谈的东西都摸得着，而且要有非常高的可信度。说到10分，做到12分，投资者对你有很高的评价。