陈淮： 中国的房地产市场存在四大深层次的缺陷

　　这个消息说了后，有不少评论家写了不少评论文章，我在这里简要作答。

　　有一个说法说，为什么说中国的住房那么多短命？我所说的内容没有一条和短命、和住房质量不达标连在一块。您说的和我说的风马牛不相及。倒不如说我们解放前49年前这些烂房子，50年亟待改造的棚户区，60年、70年代的简易房，能住这么长时间，这些房子真够长寿的。

　　第二，有记者说那些房子仍然很坚固，凭什么拆？谁说到了设计寿命就得拆？

　　第三，也有媒体写文章问我，你这不是要把旧城风貌文物保护一风吹。人们都知道吃食品要吃有营养的，你就质问专家说，你这不是把人人都吃成糖尿病吗？这种质问有点风马牛不相及。

　　我们房地产市场存在很多重大缺陷，并不只是房价、供应量、政策。房价只是表象，政策只是人们对客观规律主观认识，也不一定符合客观规律。

　　房地产市场的四大缺陷

　　第一，市场化淘汰机制缺失是一个重要特点

　　我认为有四大缺陷：第一，市场化淘汰机制缺失是一个重要特点。迄今，我们中国开发商只有四种死法，卷款潜逃、行贿案发、内讧解体、屯地被查，几乎找不到被市场淘汰的例证。

　　这是市场发展不成熟的表现。如果中国足球不赌球、不打架、不收买裁判、不恶意伤人就能赢球，这个规则不会造就强大的球队。

　　我们可以这样说，明显看到过去十年，刚才主持人说我们十年辉煌如何，但是这十年当中，过度依靠少数沿海大城市市场、依靠高端楼盘、依靠富人、依靠投资需求才能维持的产业，仍然是一个脆弱的产业。

　　如果说第三套房成交量就降为接近于0，这个市场不是一个正常的市场。人们说现在是最严厉的打压，现在我们利率还是负利率，还是25年来最低点。

　　钟伟教授说前7月份CPI同比3%，如果上升到3.6%，居民储蓄存款应该4.5才合适，如果涨到4.5，居民储蓄存款一年期为例要涨一倍。

　　因此我们还是看看自己的弱点为好，我们这个产业面对全世界未来20年都是最大、扩张最快、收入增长速度最高、需求最旺盛的市场。刚才很多企业讲自己怎么样在产品竞争、价格竞争上的思想，媒体经常讨论万科又降价了这些，但这只是低端的价格竞争力。下一个阶段，在环保竞争、技术竞争、产权竞争等方面我们有多少企业做好准备了？我们得看到自己产业的脆弱。

　　我们现在说有1.9亿平方米待售房，实际上这并不吃惊，如果我们老指望像卖大白菜一样卖房子，那这个产业是处于一个极端不正常的情况下。

　　国际上住房周期要比我们现在长很多，80年代末到90年代初，中国家电业发展过程，当时政府宣布只有国家部委一级企业才能生产彩电冰箱。但是今天中国成为当之无愧的世界家电大国，那些当年定点生产的名牌企业，今何在？淘汰的是个体，升级发展的是产业。

　　产业风险配置严重不均衡

　　第二个缺陷，我们产业风险配置严重不均衡。房地产业在任何国家都是高风险的行业，这是不需要论证的事。风险是一种客观存在，人们不可能消灭风险。