陈淮： 中国的房地产市场存在四大深层次的缺陷

　　我们举一个物理学的例子，一个气球如果壁后各处很均匀，可以吹很大。如果一个环节很厚，这个气球反而会破裂。老百姓以为100万买的房子，200万卖了，你从此不购房就赚到了100万，如果你想购买同样地段的房子，重置成本仍然是200万，那100万谁拿走了？政府。

　　我们很多开发商以为2000元楼面价拿的地，销售的时候涨到5000元，可以获取一块土地增值收益。其实大谬，因为你拿回同样地，获取同样质量再生产要素重置成本5000元，这3000元土地收益谁拿走了？政府。

　　政府通过卖第二块地方时把第一块地的收益拿走了，政府把土地增值收益所带来的财产性风险最终转嫁给了消费者。开发商也一样，开发商从银行贷的钱两块，一块是开发贷款，一块是通过消费者按揭贷款，然后交预付款方式获得了资金，实际上是与银行合谋绑架了消费者信用，实际上是消费者用自己的信用来替开发商做担保。

　　银行也乐观其成，因为按揭贷款不良率比开发贷款低得多。我们现在给消费者提供的都是浮动利率，浮动利率看起来是很公平的，单谁也不知道明天升息还是降息，风险一半一半。

　　消费者按揭贷款的时候可曾想过，在未来按揭贷款20、30年中，利率远远高于现在的机会是95%，低于或者持平现在的机会连5%都不到。我们的风险非常不公平地集中在一个点上，这正是产业不合理的一个方面。直接融资说了很多年，渠道反而越来越狭窄。这个问题我们提到这里为止。

　　交易主体缺位

　　第三个缺陷，交易主体缺位。我们房地产市场就像没有边裁、没有后卫，甚至没有门将的球队。我们作为供给方的开发商直接面对作为需求方的最终购房者个人，直接做“零售”，全世界没有听说过。

　　供求双方之间没有任何缓冲的层次，只能导致供求双方空间、时间、价格、档次、质量等矛盾的直接碰撞。缺位的地方，我们简单提到，老百姓买了房还是没有买房，有任何避险的工具吗？没有。为什么老百姓有恐慌性购房呢？为了规避价格风险。我们可以通过在国外很多地方都有的通过指数交易方式分流那些投资性需求，来使老百姓规避价格风险。