中原:金九首现推货小高峰 住宅成交再上新台阶

一周楼市观察：

金九首现推货小高峰，住宅成交再上新台阶。

本周迎来金九首周的新增供应放量。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房总供应面积为12.40万㎡，供应套数为1120套，供应的项目有普通住宅、商铺和写字楼。普通住宅项目包括上东国际二期和阳光海岸三期•晶岸，都是以两房和三房为主的中小户型；商铺项有花城广场、上东国际二期和阳光海岸三期•晶岸；写字楼项目则是塘厦的骏豪商务中心。

本周商品房成交面积10.32万㎡，环比上升10.91%，同比大幅上涨92.62%，合计1035套，环比上升8.72%，同比上涨104.14%。本周住宅成交8.58万㎡，合计853套，其中普通住宅成交8.01万㎡，合计835套；非住宅成交面积为17405㎡，合计182套。本周住宅日均成交约120套，比上周的115套有所增加。住宅成交在连续七周回升后本周再上一个新台阶。
营销推广活动有所降温，开发商重点练“内功”。

本周市场营销推广活动力度有所减弱，仅有御花苑天珑湾、万科金域华府和迪纳酒店公寓等少数几个项目有楼盘暖场预热活动，跟7、8月份的动辄二三十个楼盘闹周末的活动现场相比，活动氛围稍显冷清。一方面，在经过7、8月份持续热闹的市场营销推广活动后，近期很多楼盘的人气已经明显旺了起来，来访量大为增加，淡季中冷冷清清的活动现场已不复存在，部分开发商已不必再通过大搞活动来聚集人气。另一方面，开发商的活动经费毕竟有限，好钢用在刀刃上，许多开发商都把下一营销活动的目标瞄准了中秋节。最后，在购房者愈发理性的今天，开发商此刻都把心思重点放在项目自身的建设完善方面，练好“内功”，以期新品上市时能获得消费者的认可，成为市场上的抢手货。

开盘即告售磐，鼎峰品筑笑傲群雄。

据东莞中原研究部监测数据显示，本周普通住宅成交8.01万㎡，合计835套。其中鼎峰•品筑二期以45套的销量排名榜首，紧跟在后面的是近几周表现风光的万科城五期•新里程，以40套的骄人成绩排名第二。排在第三位的则是精英世家，也有有36套的出货量。由于鼎峰•品筑二期上周推出138套产品，开盘几近售磐，本周成交的45套为其网上签约数据，预计随后几周该盘在一周住宅成交排行榜上还会继续名列前茅。以上项目之所以出货理想，原因主要有以下几点，一是成交单位面积普遍在100㎡左右，皆是刚需产品，迎合了当前以刚性需求为主的市场。二是一些项目搞团购活动，这也在相当程度上加快了这些项目的销量。本周成交较多的项目还有益田•大运城邦一期，35套、万科•金域蓝湾三期，34套、龙城国际，30套。本周成交量在20-30套的项目有3个，10-20套的项目则有19个。非住宅方面，本周非住宅成交面积为17405㎡，合计182套，环比上周上涨近25%，这主要是车库成交较多所致，本周车库成交了118套。另外，商铺成交了57套，写字楼则销售了7套。

市场刚性需求不断释放，楼盘成交高度向个盘集中。

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交853套，环比上周的807套小幅上涨5.7%，其中普通住宅成交835套。住宅成交在连续七周回升的基础上本周再上一个新台阶，日均成交达到了120套。然而，各楼盘之间表现并不平衡，个盘成交出现严重分化。据东莞中原研究部监测数据显示，本周普通住宅成交排名前15的项目共成交420套，超过了普通住宅总量的50%。换句话说，普通住宅成交排名前15位的楼盘就撑起了本周普通住宅成交的129个项目的“半边天”，楼盘成交高度向个盘集中。而与此形成强烈反差的是，本周129个普通住宅项目中有多达93个项目一周成交量仅在5套以下，这也进一步说明了当前东莞住宅成交量的回升是由个盘支撑起来的。近期住宅成交量明显回升，最根本的还是在于刚性需求的不断释放。近段时间刚性需求表现活跃，释放量不断加大，原因主要有以下几点：首先，市场上的刚性需求数量庞大，这部分群体占据了市场需求的绝对多数。数量多，也就意味着释放的后续能力强。其次，新政出台已超过4个月，这期间，楼市始终处于一种“量跌价稳”的状态，价格虽有小幅松动，但变动不大，这也使得不少原来预期房价会下跌的购房者对调控政策渐渐失去信心。再次，近期开发商推货较多，且主推刚需产品。新货对购房者而言非常具有吸引力，再加上开发商促销力度大，优惠也多，价格也较为合理，于是便有部分购房者开始打破观望氛围持币入市。最后，众人皆有从众心理，在部分购房者开始入市后，其购房行为开始在购房者当中形成示范效应，不少置业者也纷纷跟进，于是市场近期迎来了一波刚性需求释放的小高峰。