瑞峰:金九银十房地产量价齐升冷思考 快速出货为先

从“2010.4.17”政府出台号称史上最严厉的房地产调控政策以来，房地产成交量在全国迅速萎缩，房地产价格出现缓慢的抵抗型下跌。但在房地产商现金流相对充裕，城市化进程在进行结构性调整的情况下，二三线城市的房地产开发出现了新形势，房地产价格在通胀预期、二三线城市刚性需求强大、宽松货币政策环境下的现金流泛滥的情况下，房地产价格调整实在是困难。开发商和购房者以及政府三者之间的博弈已经持续了140多天，进入8月份以后，随着经济增长成为市场的焦点问题，农产品价格快速上涨带来的通胀预期以及国家政策面临调整的前提下，房地产严控的一线城市出现了量价齐升的现象，加之国家鼓励的二三线城市楼市的快速上涨，房地产似乎又成为经济领域的重点话题，是回暖？还是假性上涨？很多发展商也希望得到一份全面的市场走势的分析报告。

瑞峰置业市场研究部在综合了全国经济形势和房地产形势的情况下，对房地产未来的走势作出了初步的研判，力求全面真实反映市场的状况，为发展商的营销决策提供参考依据。

8月份本是传统的销售淡季，但是全国各地的商品房成交量都出现了大幅的反弹，部分城市甚至出现了量价齐升的局面。分析原因如下：

一、金九银十传统的销售旺季，季节性因素反映刚性需求的置业习惯

1、十月是中国传统的国庆长假期，也是中国人消费的传统旺季，很多家庭选择在国庆前后结婚，也是房地产传统的销售旺季。不论调控政策如何，金九银十都会迎来房地产的销售高峰，这个时候放量实属正常。
从2007年10月开始，经济危机已经历时三年，各国的刺激经济政策也初见成效，对我国来说，房地产新政调控也已经4个多月，房价未见明显下跌，而城市可供开发的土地在18亿亩耕地红线的约束下，价格下跌的空间预期实在很小，城市刚性需求的集中爆发成为金九银十房地产量价齐升的导火线。

2、中国经济的通胀预期加强。今年以来，中国的CPI一直在上升，预计三季度将达到3.8％。几乎所有的商品价格都在上涨，而且幅度惊人。具有保值增值作用的房地产资产价格上涨预期开始加强也成为必然。这是房地产价格上涨和成交上涨的又一诱因。

3、近两个月以来，为防止经济下半年出现下滑，央行向市场注入流动性的动作频频发生，在实体经济产能过剩，结构调整正在进行的时刻，资金的逐利性使得资金流入股市和房市的行为也变得十分明显。由于经济增速放缓，政府调低对三四季度的GDP增速预期，适度宽松的货币政策仍然是后危机时代刺激经济发展的宏观政策。资金推动房市的量价齐升是近期房地产的主要特征。

4、银行业为追逐利润，在工业行业普遍不景气的前提下，面对政策的真空期，把目光回到相对安全的房地产市场也是迫不得已的事情。由于房地产贷款占到了商业银行贷款的50%以上，一些金融机构如信托公司等也对房地产进行融资，中国的房地产市场经过了黄金十年的发展为银行和其他金融机构带来了巨大的收益。而中国目前的其他很多产业已经产能过剩，新经济行业的发展又收益不稳定，存在更大的贷款风险，所以未来银行的贷款投放方向仍会以房地产行业为主。银行对国家房地产政策的变相运用，是造成目前房地产市场状况的重要推力。