瑞峰:金九银十房地产量价齐升冷思考 快速出货为先

二、国际形势对中国经济的影响越来越大，人民币要走向国际，外币同时也渴望进入中国获得经济增长的收益。

1、美联署报告显示美国经济现广泛减速的迹象，为此，美国重启刺激改革，提出500亿美元的新经济刺激计划，甚至提出对中产阶级永久减税计划。美国一系列的经济刺激举措，必然带来美元的贬值，人民币升值预期将会加强，从而带来资产价格的上涨。

2、中国出口将出现季节性下降。经济危机后中国经济的恢复带来了进出口的大幅恢复性上涨，经过一年多时间，前期企业的“补货”基本已经到位。在国际经济经济没有明显好转的情况下，难以刺激新的需求产生，从而促使企业的资金向国内转移寻找新的收益。

3、国际社会矛盾加剧，地缘政治对地缘经济产生深刻影响。近来，国际社会不稳定、不确定性因素增多，造成了很多区域性市场的不稳定，导致投资风险升高，国际热钱为避险需要，把资金的投向瞄准了既社会稳定又经济增长的新兴经济体，以寻求资金投资安全和满意的回报。外来流动性的注入加重了国家经济平衡的难度。

三、国内经济走势面临两难，中国经济在经历了三十年依靠“投资＋出口”的增长模式后，中国经济面临产能过剩、效率低下、环境问题严重的困扰，而内需消费过去依赖“房子＋车子”的模式也使中国内需消费增长面临调整的压力。

1、目前我国经济中的问题和矛盾集中于一点即短期保增长和长期调结构的矛盾，由此给房地产调控带来的难题是，新一轮的调控政策没有出台是因为害怕政策的叠加给经济增长带来重创。这一两难的局面让市场对调控政策的走势判断出现了有利于价格上涨的因素。

2、部分地方政府依然坚守“土地财政”的政绩方向，对保障房、经济适用房等的建设懈怠，支持商品房市场的发展。今年4月份开始的房地产调控力度真可谓史上最严厉，但是执行方面却并不如意，到目前为止，只有北京等少数地区出台了地方细则，多数城市的调控停留在中央政策的大策略层面，部分地方政府为了地方政绩甚至阴奉阳违。调控从上而下，大而化之，没有从下而上，积极响应和反馈。所以很多一线城市的房价并没有降下来。

3、部分开发商错误判断政策调控的方向，在二三线城市大肆扩张，加上二三线城市房地产市场起步晚，刚性需求旺盛，从而导致近一段时间成交量价齐升。

4、一线城市的房产税政策迟迟没有落地，加上一线城市的土地资源日益减少，城市化进程导致人口向一线城市集中，购房需求大，供求矛盾在短时间内得不到根本的解决，所以在观望一段时间后，被积压的刚性需求开始释放。

5、中国经济目前依然依赖于城市化进程推动消费增长的这一模式。房地产市场既是消费品市场，也是投资市场。加上贫富差距进一步加大，社会矛盾日益突出，迫使中国政府只能靠推动经济增长来解决社会矛盾问题，因此，城市化进程期间，依然是政府的政策来推动内需的发展。

6、中国的新经济尚处于起步阶段，没有形成规模效益，社会配套尚处于落后阶段，新经济面临成本大、使用受限等实际问题，就目前来看，十年内很难取代传统经济成为中国经济增长的主要推动力。所以，房地产投资依然在相当长的时间内还是中国经济增长的首选。

7、中国人口的房地产红利时代没有终结，在收入结构和分配制度调整后，中国在相当长的时间内还有房地产需求增长的巨大空间，特别是沿海城市，面临人口移动的巨大压力，未来沿海城市人口在城际交通的完善下还会有房地产市场的巨大需求。