商品房新增供应继续放缓 住宅成交高位稳步回落

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.10.18-10.24）

　　一周楼市观察：

　　商品房新增供应继续放缓，住宅成交高位稳步回落。

　　本周东莞商品房新增供应继续放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房仅有两个项目有新增供应，总供应面积为5.61万㎡，供应套数为413套。供应的项目有普通住宅和商铺。普通住宅项目仅有卓越•蔚蓝城邦三期一个项目，商铺项目则是景湖时代城。

　　本周商品房成交面积10.06万㎡，环比下降32.76%，同比减少33.56%，合计975套，环比下降23.17%，同比减少35.34%。本周住宅成交9.61万㎡，合计866套，其中普通住宅成交8.80万㎡，合计849套；非住宅成交面积为4499㎡，合计109套。本周住宅日均成交约124套，环比上周的162套有明显回落。

　　新政背景下开发商以价换量，普通住宅价格稳中微降。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞市普通住宅成交面积约8.80万㎡，合计849套，成交均价约为6903元/㎡，环比上周小幅下跌2.72%。若剔除纯深圳盘、高档投资公寓、豪宅及高档洋房和非毛坯修、高赠送楼盘，东莞普通住宅成交均价约为5875元/㎡，环比上周微降1.64%，总体来看，普通住宅成交均价非常稳定。“9.29”二次调控政策的出台，市场观望情绪开始加剧，近期全国一些重点城市限购令的实施更是使楼市雪上加霜。在这种环境下，开发商普遍采取了以价换量的营销策略，继续加大项目的优惠促销力度，老盘价格保持稳定，新盘上市定价理性，大部分楼盘价格平稳，个别项目有小幅下降，而全市普通住宅价格总体保持稳定。

　　周末楼盘暖场活动热度不减，新品持续上市促进了项目热销。

　　受台风“鲶鱼”的影响，本周东莞楼盘市场营销活动有所减少，仅有十来个楼盘搞起了营销推广活动。但从各楼盘活动情况来看，活动现场人气兴旺，暖场预热活动热度不减，如鼎峰品筑的周末特惠“9+9”活动、御花苑天珑湾举办“山水友相逢”大型活动、香树丽舍以“如何提升青少年素质教育”为主题的《综合国学教育纲要》专题国学讲座等等。与此同时，在新政和加息背景下仍有新盘上市和新品加推，如新世纪新城三期和天骄峰景国阙Ⅱ周末盛大开盘。另外，一些楼盘加大优惠促销力度，如近期热销的滨江公馆除有高赠送面积外，还垫付一成首期；香树丽舍则推出了三成首付由担保公司来做另一成首付的全新策略等。新品的不断上市、优惠促销力度的加大和刚性需求的持续释放也促成了一些项目的热销，如本周成交较多的项目有万科•金域华府，35套、益田•大运城邦一期，30套、葡萄庄园，26套等。以上项目成交理想，究其原因，一是其推出的产品皆是是以两到三房的中小户型为主，迎合了市场的刚性需求；二是项目的赠送面积大，户型灵活多变，受到众多购房者的热捧；三是一些临近深圳的楼盘受深圳限购令的影响从而致使购买力外溢流向东莞，促进了当地楼盘的热销。