高端住宅成交比重上升 普通住宅均价5972元/㎡

　　众所周知，同质的事物才具有可比性，而目前住宅产品中既包括普通住宅，又包括高端洋房、豪宅洋房、别墅等高端住宅，而普通住宅无论从居住条件还是居住环境都与别墅等高端住宅差异极大，至于价格那更是相去甚远，因此有必要对住宅产品进行分门别类来统计其价格。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞普通住宅（毛坯）成交均价为5972元/㎡，环比小幅上涨1.64%。分区域看，城区的普通住宅（毛坯）成交均价为6770元/㎡，镇区的则是5557元/㎡。

　　新政影响小，深圳客增多，近期高端住宅成交较多。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，近期东莞高端住宅成交较多，如本周锦绣山河•鹭栖湖项目成交26套，万科•松山湖1号虹溪诺雅成交11套，沃多夫成交14套，中央公馆•蟠龙成交30套等。这也反映出当前高端住宅产品受新政的影响较小，总体成交相对平稳。一方面，这是因为购买高端住宅的客户群体大多资金实力雄厚，调控政策对其影响相对较小；另一方面，2010年以来市场上的高端住宅产品供应偏紧，市场上也累积了不少高端住宅需求，“金九银十”期间此类产品供应加大，直接促成了这些产品的热销；其三，“金九银十”期间东莞住宅成交热闹，尤其是在广深两市实施限购令的大背景下，部分深圳投资客开始把眼光投向东莞，来东莞置业现象增多，这也致使近期东莞高端住宅成交量明显增加。

　　市场潜在需求大，别墅产品销售红火。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞别墅成交面积约2.25万㎡，合计42套，环比上周的17套有明显增加。究其原因，一是近期新鲜上市的别墅项目成交较多，如本周中信御园项目成交14套，万科麓湖别墅成交5套；二是近期购买东莞的别墅等高端住宅的深圳客增多。由于别墅的稀缺属性，决定了其属于“卖一套少一套”的产品类型，其保值增值性质一直为广大投资客看好。而2010年以来东莞的别墅供应一直处于偏紧状态，因此市场上累积的别墅需求相当可观，基本上市场上的别墅产品是推一批火一批。因此只要产品品质过硬，别墅的出货还是相当乐观的。

　　26日住宅均价过万元引发业界震动，缘由当天中信御园成交6套别墅均价近3万元/㎡，成交金额占比近半所致。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交均价约为9207元/㎡，环比上周的7615元/㎡大幅上涨20.91%，其中10月26日更是出现住宅成交均价达到11455元/㎡。这主要是由于当天东莞别墅产品成交较多，仅中信御园项目成交的6套独栋别墅（约2000万元/套）就占据当天成交总金额的近50%，这也大大拉高了当天的住宅成交均价。剔除别墅项目，10月26日住宅成交均价仅为6826元/㎡。近期住宅成交均价一直较高，主要原因就是近段时间东莞高端住宅产品成交较多，导致住宅成交均价出现结构性上涨，但这与房价出现上涨有着本质区别。众所周知，在多数楼盘价格变化幅度不大的情况下，一定时间内高价位住宅产品成交量的增多能够大幅度拉高住宅的成交均价，而实质上这些楼盘的价格是基本稳定的。据东莞中原研究部监测的数据显示，近期有部分楼盘价格出现一定幅度上涨，但同时亦有部分楼盘成交价格出现下跌，总体来看大多数楼盘价格基本稳定，因此不能以偏概全得出近期东莞房价出现大幅上涨的结论。