瑞峰置业刘金林：东莞楼市2010很给力2011任务艰巨

    2011年楼市预测
　　
    2011年的宏观调控是积极稳健，审慎灵活，上半年是抗通货膨胀，下半年是宽松；明年上半年银行还会再度加息，今天又调高了存款准备金率，意味着后市会加息的，只不过先进行预期和调整；外部环境上，发达国家继续实行宽松的货币政策，全球流动性增加，美元贬值持续，人民币面临大的升值压力，吸引热钱向中国市场流入，中国作为新兴经济体，利差非常的大；国内市场来说，资产和消费品价格持续走高，CPI高了很久，通货膨胀的压力是非常大；中国经济会持续向好，平稳较快增长，由此也会带来一定的通胀率，中国为了应对通货膨胀，无论是内部环境还是外部环境，银行都会再度加息，只不过每次加息的幅度会很小，避免对实体经济产生很小，例如0.25或者是0.5%。
　　
    2011年宏观经济政策，两年情况会再次出现，上半年收缩导致下半年经济减速，2011年众多地方政府都提出GDP大幅度增长的目标，中央和地方对调控的认识不同，会导致下半年GDP增速减缓；开发信贷明年会收紧，负面的效应是使房地产行业的挤出效应更大，开发商会出让项目，因此导致开发商对利润汇报和持有项目重新的思考。明年货币总量回归常态这是肯定的；2009年信贷是10万亿元，2010年信贷是7.5万亿元，2011年的信贷约6到7万亿元，因此有3—4万亿元的缺口，对于房地产开发企业而言，尤其是2010年拿了很多土地的企业而言是不好的消息。
   
    2011年的宏观调控还将继续，但是多重任务难以完成，首先是土地财政和中央政策的矛盾，地方政府靠土地财政为主的方式很难停止；保障房要实现1000万套很难完成，机制不健全，加上土地供应和资金缺口，因此2011年1000万套保障房的完成应该是疑问；房产税已经破冰而出，但是一系列的规定是很难完善的，而且是针对一线城市的，这样就会利好二线城市，就会推高二线城市的量价齐升，无助于全国房价下行，因此明年价格调整任务依然艰巨。
　　
    预测区域发展
　　
    长三角、珠三角、环渤海三大城市群落发展会非常突出，为什么这么说，中国几十年的城镇化进程，发展模式在悄然改变，以前是发展小城镇，现在由小镇化向大城市群发展，三大群落同时承担着十二五规划拉动中国整体GDP的任务，也会带动人口的聚集；二、三线城市很给力。目前二、三线城市有很多的机会，也有很多的泡沫，为什么说有很多的泡沫，2010年的市场，二、三线城市土地成交溢价比要比一线城市高很多，而且二、三线城市不如一线城市成熟，投资客转移到二、三线城市，会导致当地市场的价格泡沫，投资二、三线城市的时候，要警惕二、三线城市的泡沫问题。
　　
    明年东莞的成交量会增加20%，在2010年500万平方米的基础上加上450万平方米的存量，如果市场的成交量好的话会达到600万平方米，新增供应量会达到500万平方米，因此波动不是很大。为什么预测成交量会增长20%，首先，潜在供应大幅度放量，因为2010年东莞新开工量是700多万平方米。第二，东莞经济持续向好，腾笼换鸟正在转型，珠三角一体化建设、轨道交通和幸福城市，三旧改造都带来新的发展机遇。第三，广深继续限购，调控政策利好东莞。第四，政府换届，稳定第一，整个的宏观政策不会有太大的波动。
　　
    明年预测房价会上涨10%左右，全年GDP的增速是8%，CPI控制在4%，容忍4%的通货膨胀会带来房价一定的上涨，房价作为经济发展的支柱地位未改变，资产价格上涨的趋势未改变，2010年东莞高价地也是非常的多，很多区域都有高价地，广州和深圳继续限购也是利好；2010年随着东莞轻轨建设，从最初影响的站点向周边扩散，例如麻涌、高步镇都会打破多年的沉寂，南城的成交量也会走高。