众夏实业总经理助理风林火：大亚湾升值潜力可期

风林火

    深圳市场整体投资环境可向外

    深圳投资环境，2011年是政策调控非常严密的一年，从限价、限购、限贷等方面对投资和投机资金予以严格的抑制。房价不能超过深圳每年GDP增长速度的限制，对开发商而言，通过这种分批开盘基本是不能实现的。楼市已经有一个天花板，今年很难打破，这样造成深圳很多职业投资者在去年11月份和今年1月份套现离产，在深圳市场买房基本以刚性需求为主，改善性和多次置业投资型市场所占比例变小，现金经过一段的等待和观察，可能会有几方面的流向，如短期的炒股或者是做一些信托的投资。
 
    第二种可能是小额信贷手段，如需要放贷的开发商比较高额的利息进行收益，资金投入到周边比较熟悉的城市市场，目前深圳投资在分流之中。分流明显进入深圳周边的东莞和惠州置业片区。深圳开车半个小时，坐大巴一个小时能够到达东莞、惠州，通过较低的购买门槛买一套房保值、升值，惠州、东莞对于深圳的吸引力是比较强的。深圳开发商纷纷在东莞、惠州拿地，把深圳比较成功的开发经验还有产品放到这两个地方去。从资金走向来讲，深圳会源源不断向外输出资金和开发的理念，投资者也会跟着这个热潮向外买房。投资者因为整个环境受到了抑制，目前还处于止步观望中，真正要吸引他们走到外面市场，需要东莞、惠州本身配套跟深圳的对接，例如社保统一，公交达到一小时圈，深圳产业外移，这样深圳、东莞、惠州2-3年内各方面都可能成为一个城市。

    投资与需求不断转化，有固定回报地产受热捧

    投资和需求不断转化，3-5年是一个循环的轮回，如最早在2005年做的珠三角看楼车，并提出一小时生活圈，2005年12月份有很多深圳置业者到惠州还有广州一些边缘的城镇投资，现在都已经很热了。惠州世贸中心是惠州最多写字楼集中地，还有广州从化，这些区域项目不是很多，但是非常有特色。2005年买的时候，深圳和惠州、广州的房价普通住宅的差距并不非常大，而写字楼、商铺还有一些度假型写字楼公寓，以及别墅的价格差却非常大。

    2005年去外地买房，投资和养老为主要需求，但是到2007年和2008年市场发生了很大变化，2005年开始，深圳出现了排队买房，从8000-9000元/平方米涨到2007年25000元/平方米，一年豪宅价格涨了120%左右，从住宅的角度来看，深圳的普通住宅和豪宅比东莞和惠州高出4-5倍的差距。黄江联排别墅价格只有4000元/平方米，在深圳却要14000元/平方米，因此价格差非常大。经过2008年金融风暴，有很多深圳投资者在东莞和惠州房地产投资陷入了有价无市的局面，2009-2010年深圳楼市全面回暖，住宅价格又比2006-2007年翻了一倍，香蜜湖再出新的盘不会低于50000元/平方米，深圳到东莞惠州买房纯粹投资表现新的需求，2011年珠三角旅游度假地产，尤其是带有温泉功能或者是酒店经营的，这类型房地产有固定回报，可投资收租，真正受到热捧。