政策预期促东莞楼市主动出击 成交反弹价格平稳

　　4月份出让预告中有6宗普通商品住房用地，总面积约33.3万平方米，6宗地块分别来自长安咸西2104平方米；横沥村尾1宗，面积高达95118平方米；黄江三新1宗，面积为64395平方米；万江拨蛟窝1宗，面积为45401平方米；南城西平1宗，面积为40968平方米；松山湖D-B14-02位置公告1宗，面积为84602平方米，容积率为2.0.万江和南城地块是今年城区出让的头两宗商住地，特别值得关注的是南城区西平地块和松山湖地块，容积率仅2-2.2，将来项目可开发部分别墅产品。

　　住宅市场分析

　　总述

　　政策预期促楼市主动出击 成交反弹 价格平稳

　　今年东莞楼市走势很大程度受政策预期影响，这是区别于往年最突出的地方。3月，东莞受两大政策预期影响：“房价控制目标”和“限购”。全国房价控制目标普遍与GDP同步，东莞政策为“房价涨幅不超过8.5%，这一预期增强了购房信心，置业者“期望房价下跌”最终破灭。由于政策趋于明朗，部分观望客户开始释放需求。随着3月佛山限购后，市场盛传“3月底东莞即将限购”，这一预期导致相当一部分楼盘主动出击，加快推盘步伐，加大推货量，将原计划“五.一”开盘提前至3月.最终事实为3月东莞未出限购，虽然3月政府相关领导站出辟谣，但市场对于限购的预期只增不减。“五一东莞即将限购”另一个传言又起来，4月份楼市受这一预期影响，开发商主动出击，出货意愿明显，尤其为4月下旬东莞市委书记默认东莞有可能限购后，楼盘纷纷提前开盘。政策预期最终导致“五.一”新盘较少，要么已经提前在3-4月开盘，要么工程进度未能赶上“五.一”。由于东莞3-4月尚处于“供应补给，需求释放”阶段，成交量得到大幅反弹，在供求关系支撑下，价格保持平稳。

　　“限购末班车”效应促使3-4月供应井喷 成交大幅反弹

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，“限购末班车”效应促使3-4月供应井喷，供应量达118万平方米，创历史最高。且历史经验来看，“五一”前通常为政策频繁出台期，故“五一”行情通常提前在3-4月，今年成为突出。今年3-4月销售量达百万平方米，同比去年大幅增加，仅次于最高峰09年。政策预期打乱传统“淡旺季”，导致出现“淡季不淡，旺季不旺”现象。今年房价同比去年上涨较快，房价越过“7字头”，直接从2010年的“6字头”跃升至2011年的“8字头”