东莞楼市再现观望 房价下行或引发备案价格调整

    根据市场集中度分析，本周东莞住宅成交楼盘共有120个记录，而成交前十名的楼盘共成交314套，占总成交销量811套的39%；成交前二十名的共有452套，占总成交套数的56%。纵观这些热销前十名的楼盘以性价比高、地段好和降价厉害的为主。如天利中央花园从8000元/㎡下降至7800元/㎡。一时轰动的降价潮只能引发短暂的楼市回暖。楼盘没有实降措施，与心理预期存在偏差，购房者还是会选择观望等待。

    从本周的成交量来看，非住宅成交171套，环比上周91套，上升87.91%。其中，商铺成交46套，写字楼成交40套，车位成交77套。市场再现观望情绪，住宅市场成交明显回落，商业地产的升温无疑是给房地产带来春天。近期台商大厦更是备受关注，新年开春以来，共成交37套，面积7.8万㎡。

    传闻央企快速甩货跑量，中信地产第二次跳水卖楼。

    近日有传闻，一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，6、7月中央或将出台重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑。从东莞市场的动作来看，事实上属于央企旗下的中信地产和卓越集团均采取低价跑量，快速回笼资金的策略。中信凯旋公馆毛坯出售，低价入市，引发市场的轰动关注。上周东莞中信凯旋公馆签约87套，揽金6千万元，本周签约37套，金额2700多万元。继中信凯旋公馆割肉跑货后，本周中信森林湖兰溪谷第8栋中央楼栋8000元/㎡起发售。根据中信森林湖兰溪谷的地段、园林、规划、物管服务等评估，它的洋房价值在9000元/㎡以上。而在之前项目推的1-4栋均价也要13000元/㎡，第6栋也要10000元/㎡。第8栋于3月23日下午开盘，一共推出120套户型，当天来访客达205批次，优惠折扣98折，销售价格8800多元/㎡。中信森林湖兰溪谷低价促销，是中信地产第二次跳水卖楼。此行为无疑给市场带来无限猜想。

    卓越蔚蓝城邦花园从推出“520促销购房活动”以来就一直畅销着，5万元首付，日均20元，引发刚需置业者大规模入市，取得不错的促销效果和成交业绩。据了解，保利地产在全国40多个主要城市进行联合促销，展开大手笔的降价行动，总共涉及100多个在售项目2万余套房源。招商地产更是传出“全国性降价是政治任务”的说法。这些央企大规模的促销降价行为确实引来市场的广泛猜测。个别楼盘的高调降价行为，透露出区域快速高周转资金的策略。同时，也会掀起市场一轮降价潮，竞争激烈的区域将会逐渐加入价格调整。

    房价下行或引发备案价格的重新调整。

    根据一房一价政策规定，当新建商品住房项目实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。这意味着商品房交易被中止，若要重新启动，需要重新备案。重新备案涉及到流程复杂性、时间漫长，会影响网签的速度和导致客户的流失。就在今年年初，不少企业已确立低价跑量的出货策略。在两会期间，住房和城乡建设部部长姜伟新强调，中央政府有信心在今年让七、八个一线城市的房价降下去。部分房价存在虚高，市场下行趋势倒逼房产泡沫挤出。但当降价已成为开发商促进成交的有力砝码，已成为当下市场的一种常态。为促进成交，快速跑量，降价已成为赢市场份额最快速的出路。为快速回笼资金，加紧出货，开发商重新调整备案价格的现象会越来越多。目前，东莞已有部分楼盘如中信凯旋公馆、中信森林湖的跳水降价行为已引发市场轰动关注，或会导致购房者造成看跌心理。迫于市场压力，越来越多的开发商会重新调整备案价格。备案价格的调整导致网签价格进一步逼近市场实际成交价。

    降价已成为促进成交必杀技的时候，当然降价方式不止于调整备案价，开发商也可以给客户补贴其实际性的优惠，比如补贴首付、买房送非毛坯之类的。开发商以补贴方式给客户带来优惠，网上仍然按照之前备案的进行签约。但市场的真相是，网签价格会存在虚高或偏高。无论是网签价格直接下行或者开发商补贴客户优惠的方式，价格下行已成为一种逐渐趋势。