东莞楼市再现观望 房价下行或引发备案价格调整

    由于清明节不是好的营销节点，开发商或会在周末提前加大推货力度。

    按照惯例，开发商在3、4月集中铺开营销计划，加快推盘节奏，市场营销活动也随之全城启动。购房者对东莞首套房贷利率优惠存在预期心理，或静观五一楼市黄金期间入市，新一轮的观望弥漫市场氛围。本周楼盘来访客明显减少，不少楼盘推出各种大小的暖场活动聚拢现场人气。本周据东莞中原研究中心不完全统计，大概有15个楼盘推出大大小小的暖场活动。其中，本周中信森林湖兰溪谷于3月23日下午开盘，推出8栋128-180㎡户型，均价大约在8500元/㎡左右。恒大雅苑二期尚书苑于3月24日隆重开盘，推出113-122㎡南北向水景阳台，提前认筹的客户在享受开盘折扣的基础上还能额外享受95折。本周东莞楼盘广告推广大幅度增长，据东莞中原监测数据显示，本周东莞有15个楼盘在报纸投放17.75版广告。广告主要以宣传和加推为主。

    据不完全统计，4月东莞将有近30个楼盘入市推货。其中包括世纪城.玫瑰公馆、龙光•君御旗峰、高价地广场翰林、保利红珊瑚、星城国际•央景台等5个楼盘全新上市。根据东莞人的习俗一般不会选择在清明节期间入市，随着下周清明节将会到来，开发商会在本周加大推货力度。根据目前存货量和市场供应形势预判后市：其一，老盘加推，新品面市，客户可选择性范围广，仍然会支撑不错的成交记录；其二，楼盘集中上市，竞争会出现白热化，降价是赢市场份额的最好出路。其三，未来市场走势，刚性需求为楼市的主要购买力。部分标杆性楼盘采取低价走货，快速回笼资金策略，引发市场跟风降价潮促进消费者规模入市。

    二、土地市场

    本周新增供应地块（无）：

    本周成交地块：

    2012年3月20日，编号2012WG010的东莞大道西平段西侧商务金融地块，经过2家开发商和3轮的竞价，最终被东莞市轨道交通有限公司收入囊中，该地块占地面积1.57万㎡，容积率高达8.0，成交总价18915万元，折合楼面地价1508元/㎡，该地块为南城国际商务区CBD首宗出让土地，将建成高度240米的地铁上盖物业。根据东莞市轨道交通有限公司透露，预计今年下半年，这幅地块就可以开工建设，而且十分有希望成为东莞CBD里首个开工建设的高楼建筑，这里除了东莞地铁的线网控制中心，还将结合商业开发，开发不少写字楼和商铺，并对地上和地下空间进行综合开发，其中地下空间有4层，主要用于地下停车场和物业开发。

    政策倾斜助推南城国际商务区建设，楼面地价设定低于预期。

    不难发现，2012WG010的东莞大道西平段西侧商务金融地块，成交楼面地价仅为1508元/㎡，远远低于该地块应有的土地价值，此举可以视为政府对南城国际商务区开发建设的支持，不惜通过土地出让方面给予倾斜。从历史角度来看亦是如此，2010年南城总部基地一期地块拍卖时，当年被各大开发商瓜分的9宗商务金融地块楼面地价也仅为1000多元/㎡，对企业拿地的吸引力不言而喻。