一季度东莞住宅成交80.8万平米 均价8479元/平

    宏观小结

    外部需求减弱及投资减速的现实条件，以及今年中国经济“稳中求进”的目标，使今年重视发挥内需的作用成为了可能。作为关系上下游众多产业的房地产行业，今年政策加码的可能在减弱，总体仍然以旧政策为主。

    调低中国GDP增长率仅7.5%这一举措为接下来三个季度的政策调整增大了活动空间、灵活性和不确定性。这意味着今年楼市仍不能盲目乐观，应时刻保持谨慎和风险意识。

    “两会”及地方政府试水放松楼市举措基本为2012年楼市指明方向，中央将保持严厉口调不变，大幅放松楼市的可能性基本为零，“定向宽松”的总基调仍然为“微调”

    土地市场

    供应创历史最低，成交接近历史最低谷

    供应情况：2012年第一季度供应商住地约16.6万平方米，同比11年同期下降约85.8%。

    成交情况：成交约23.6万平方米，同比11年同期下降79.8%。历年来09年成交量创历史低谷，而12年的成交量紧跟09年后面，靠近历史最低值。

    成交楼面地价约2201元/平方米，同比11年同期上涨高达34.6%，主要是南城区的综合地块拉高了总体价格。

     供求下降，价格平稳上涨

    按季度分析，2012年第一季度供应量创历史最低值，成交量创2009年第二季度以来最低谷；价格层面从2009年第三季度至2011年第四季度一直维持在1500-2000元/平方米之间，无大起大落现象发生，价格相对较平稳。

    东莞全市商住地供求约60-80万平方米/季度为正常现象，2012年第一季度供求急剧下降。

    南城成交量排名第一，厚街成交楼面地价最高

    2012年一季度南城区成交排名第一，面积约10.5万平方米，宗数仅1宗，为近年来南城区成交规模最大地块之一。

    厚街镇成交1宗商住地，成交楼面地价排行全市第一，约2481元/平方米，该地块位于厚街镇繁华的商业街中心，被东莞市汉邦房地产有限公司竞得，该公司为东骏旗下子公司。

    土地市场小结

    2012年一季度总体供求创新低，价格创历史最高。

    供、求均以工业用地为主，商住地供、求均仅占工业地的50%。

    受楼市严厉调控的影响，在开发商资金链紧缩的情况下，政府每供应一宗商住地都非常谨慎，尽量减少优越地块供应，调低二三线镇区土地价格，促使资金充裕的开发商、小规模房地产企业拿地欲望。

    市区主要供应商业、办公、住宅混合为一体的优质地块为主，主要吸引外地有实力的开发商进驻，有助于加快城市建设。

    住宅地块多数分布于镇区，且以二三线镇区为主，但会以一两个典型的一线镇区为主体。

    全市整体概况

    整体供求

    供求基本平衡 一季度消化压力略有减小

    合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年第一季度全市一手住宅新增供应面积约70.7万平方米，网签面积80.8万平方米，供求基本平衡，消化压力略有减小

    从近两年走势来看，东莞楼市供求基本平衡，每一年新增供应与销售量基本相当。2009年-2012年一季度，全市一手住宅新增面积约1501万平方米，销售面积约1612万平方米，整体供求平衡，呈现轻微“供不应求”。在不考虑潜在供应及政策打压前提下，当前楼市消化压力较为宽松。

    供求双降 价格整体以稳为主 局部小幅下降

    供求双降，价格以稳为主。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年第一季度全市一手住宅新增供应面积约70.7万平方米，同比大幅萎缩37%；网签面积80.8万平方米，同比大幅萎缩35%；均价8479元/平方米，同比略涨3%，整体平稳。

    受全国楼市低迷氛围影响，开发商推盘意愿减少，导致一季度新增供应创历史同期最低，成交量亦创09年以来最低，仅高于2008年。

    第一季度均价高企主要因为高端产品结构性拉高，实际则为出现局部降价现象，整体态势为“稳中有降”

    季度走势

    连续3个季度成交下滑  连续6个季度价格稳定在8400元

    2011年第三季度开始，市场观望氛围渐浓，东莞楼市成交持续三季度下滑，至2012年一季度成交仅80.8万平方米，创2008年二季度以来季度成交最低。

    开发商信心受到影响，导致市场出现连续两个月供应减少。从供求关系来看，第一季度销售量仍高于供应量，说明供求压力略有减小。

    东莞房价处于相对的稳定状态。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，自2010年四季度开始，连续6个季度整体均价平稳在8400元/平方米上下，房价波动较小。

    月度走势

    3月成交创近5个月以来最高，回暖趋势较明显

    2012年1月份之前，东莞经历连续4个月成交下滑的低谷时期，春节后2月份出现一股回暖行情，3月楼市“小阳春” 迅猛发力，销售量达45.5万平方米，创近5个月以来最高，房价亦连续三个月平稳在8400元/平方米。

    3月楼市出现“小阳春”主要原因如下： 一.政策释放“定向宽松”信号，市场预期得到提高。二.经历半年调整，积压刚性需求得到释放。三.开发商主动出击，“以价换量”，局部让利较明显。四.开发商顺势而为，加大了刚需户型的供应。

    每周走势

    3月最后一周成交量创去年10月下旬以来最高

    10月下旬开始，东莞楼市观望氛围渐浓，成交持续下滑趋势较明显，直至2012年1月，楼市成交跌入冰点。

    春节后，即2月份开始，东莞楼市出现一股强劲的回暖行情，成交量节节攀高。直至3月初，东莞楼市呈现连续5周成交增长。

    3月初“两会”期间，中央频繁释放“房价远未回归合理价位”信号，楼市预期因此受降低，成交量略有回落，持续两周下滑。

    两会结束后，由于未有实质的政策出台，观望氛围略有减淡，成交得到提升，3月最后一周成交量创去年10月下旬以来最高。

    区域供求

    一季度房价高企主要受结构性影响，整体涨跌不明显

    均价环比下降的区域有15个，均价环比上涨的区域有13个，均价环比持平的区域有4个，区域房价有涨有跌，说明第一季度东莞房价的高企主要受结构性影响，上涨区域和下跌区域数量基本相当，整体涨跌不明显。

    南城区一枝独秀成交量达16.9万平方米，全市比重达21%，一季度南城区房价下跌4%，其中主要原因为西平片区价格回调。

    虎门镇房价下跌较明显，跌幅达16%，虎门中心区及郊区楼盘均不同程度价格有所回落。

    厚街镇成交量增246%，价格涨114%，主要原因为个别别墅楼盘大量成交，拉高厚街及全市整体均价

    供应结构

    政策导向使141平方米以上大户型供应比重创历史最低

    从100平方米以下户型供应比重来看，一季度比重与往年基本相当，主要变化在70平方米以下比重增多，此类产品以公寓为主。

    在首改置业户型方面，121-140平方米户型比重有所放大，此类产品仍属刚性户型。

    变化最明显的特征为：无论从每一年整体还是从历年同期比较来看， 141平方米以上大户型供应比重创历史最低。可见东莞开发商顺势而为，加大刚需产品开发，减少大户产品的开发

    房企及单盘TOP10

    品牌开发商占据优势

    从房企及个盘TOP10来看，有几下几个特征：

    一.品牌开发商占据优势，如万科楼盘数量占个盘TOP半壁江山。

    二以中等价位产品开发为主的开发商占据优势，如新世纪地产和富盈地产等；

    三.万科、中信、光大历年排名较稳定；

    四.万科以绝对优势保持领先，占据市场约12%份额。

    五.稀缺产品开发商占据优势，如和记黄埔一季度销售纯别墅产品；

    六.价格让利较明显的楼盘及定价理性适中的楼盘。

    户型销售

    首次置业及首改置业户型销售情况较好

    “两头”产品滞销，如70平方米以下小户型和161平方米以上大户型，销售情况欠佳

    供求两旺户型为91-100平方米三房，供应量最大，销售率较高

    最畅销户型为71-80平方米二房，但市场供应量明显不足，需求或受到压抑。

    销售次好户型101-120平方米三房，销售率仅次于71-80平方米二房。

    特别说明：此页销售率是指2011年10月至2012年3月新增供应产品截至3月底的销售率，主要反映新盘或新品在第一季度的销售情况。

    供求压力

    2010年以来供求压力处于适中水平，房价受支撑

    08年第一季度为东莞楼市供求关系的分水岭，经历最困难时期后，供求压力持续减缓至2010年第一季度。

    2010年以来，东莞楼市供求比较为平缓，也处于适中或偏小水平。较为宽松的供求比是支撑东莞房价的重要因素，导致2010年10月后至今，东莞房价长期稳定在8300元/平方米上下。

    全市楼市小结

    2012年中国楼市将得到“定向宽松”政策的支撑这一趋势已渐明朗，中国楼市预期也因此得到较大的提高，从去年下半年的悲观转为谨慎乐观。因此，和全国众多城市一样，东莞在今年黑暗后，在今年第一季度得以稍稍舒展眉头，资金回笼压力得到缓解。

    受政策导向，东莞开发商顺势而为，一方面加大了刚需产品开发，另一方面合理定价或者主动让利。压抑超过半年的刚需在产品、价格及舆论的配合下，今年一季度东莞刚需受到较大程度释放。

    在过去的两年以来，东莞楼市供求压力处于适中水平，较为宽松的供求压力支撑东莞房价长期保持8300元/平方米上下水平。