中原地产目前东莞房价的估值水平探讨

据东莞中原研究部监测数据显示，2009年第一季度东莞商品房成交均价为5849元/㎡，普通住宅均价为5162元/㎡。相比较2007年房价高位，经历2008年的深幅快速调整，回调幅度接近30%。目前东莞的房价是否合理？东莞的购买力是否能够承受？是否处于合理的投资区间？长期而言，东莞房地产发展潜力空间如何？接下来从多个角度、多项指标进行综合分析，仅供参考。以下数据来自东莞市统计局与东莞中原研究部。

2009年第一季度东莞商品房成交均价已经回归合理水平。

首先，房价的涨幅通常有个合理区间，这个区间的上限有两个主要指标，一是城市国内生产总值，二是城市居民人均可支配收入，下限是物价的上涨水平。城市国内生产总值反映了一个城市的经济增长总量；人均可支配收入反映的是居民的消费能力，商品的价格涨幅在可支配收入的涨幅内，居民是可以接受的，这样居民可以在不减少其它商品消费的同时，增加对这种商品可持续的消费；从长期而言，房价与收入的增速应该相等，如果房价比收入增长得更快，房价收入比会变得过大，最终人们将买不起房。而物价水平涨幅为下限，考虑商品房作为投资品，其增值保值性。

如图显示，房价涨幅在04年跌破CPI增幅，明显价值低估；05年房价涨幅基本与收入增幅同步，06年房价涨幅有效突破收入增幅上限，但低于GDP的增幅，说明东莞的房价涨幅开始逐渐偏离合理区间；而07年房价增幅则快速突破GDP增幅上限，并且远远站在了GDP增幅和收入增幅之上，说明房价过快增长；08年房价增幅快速回落至收入增幅与CPI增幅之间，增幅趋向合理。

从2004-2008年的发展来看，东莞近五年的GDP复合增长100.3％，东莞近五年城镇居民人均可支配收入复合增长47.5%，取两者均值73.9%，按照2004年东莞商品房均价3336元/㎡计算，2008年的合理商品房均价应为5801元/㎡；因此，综合经济的发展和居民收入的增长分析，2009年第一季度东莞全市商品房成交均价5849元/㎡已经回归合理水平。

目前东莞的房价已经基本与购买力相匹配。

其次，评估东莞购买力是否能够承受目前的东莞房价，主要参考两个指标，一个是房价收入比，二是供楼负担比。房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，供楼负担比是指住房月供占家庭月收入的比值，两者用于判断居民住房消费需求的可持续性和有效购买力状况；按照国际惯例，目前比较通行的判断是房价收入比在3-6倍之间为合理区间；如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重即供楼负担比应低于33%。如下表，近五年来东莞的房价收入比在6-7之间，而供楼负担比在32%-42%。2008年的房价收入比接近6，供楼负担比在33%以内，说明目前东莞的房价已经基本与购买力相匹配。