合富辉煌徐景宏：营销方式没有最好只有最合适

　　观点地产新媒体：您认为在这种状况下，企业在价格方面做一些让步是有没有必要的?

　　徐景宏：我们把这个方面定义为价格策略，但价格策略并不就是代表价格让步。

　　这个问题关于经营理念，涉及整个项目最终想达到的目标。在目标范围内，根据项目的特点、所在的区域位置、目标客户群体特征和整个市场环境现状，包括政策的预测和预判，在这个基础上迎接市场，寻找一个最适合的方式去迎合他。

　　每个公司都有不同的特性和经营方式。比如像万科、金地，通过快速的滚动、快速的销售做大，要求的利润率会相对低一些。而有一些中小型企业，可能项目不多，追求的是回报、利润。

　　经营模式的不同，在不同的市场时期，或者说在同一个市场时期里面，所需要的营销推广和销售渠道策略是完全不一样的。

　　现在很多开发商都明白，价格下降可能更卖不出去。市场好的时候，我们都涨价，大家抢着买;市场不好的时候，开发商不时打一些折扣反倒没有人去买。

　　营销只有最适合的方式，只有最合理的回报率，没有最好的方式。

　　观点地产新媒体：有很多企业率先在价格上面做一些很大的让步或者调整，如果龙头企业都出现这种行为，您觉得价格区间是真的开始出现下行的状况吗?

　　徐景宏：房地产行业持续了近二十年的高速增长，就像潮水有起有落，不可能永远都是高潮。今年调控还在持续，很多大型房企对现金流的需求非常大，所以他们采取降价手段，进行局部调整。例如浦东星河湾在去年年末进行了回馈老业主的活动，但这些优惠措施只是阶段性的。

　　现在生活质量提高了，普遍收入也提升了，很大部分的购房者仍有首次置业需求，也有二三次改善性的需求。大家原来住90多平方米的房子，现在都想换成100多平方米更舒适的房子，这些都是刚性的需求，但是这些刚性需求被政策压制住了。

　　在未来的五到十五年内，房地产行业还是国家主要的支柱产业。从整个规律来讲，我们国家的城市化率要达到65-70%，至少还要五到十年的时间，这个过程需要政府规划，市场和政府行政手段有效结合。只要世界经济不发生逆转，或者没有影响到中国经济出现逆转和倒转，我觉得房价不会步入拐点。

　　观点地产新媒体：在合富辉煌发布的白皮书(《2012中国代表城市房地产市场发展预测报告》)上对价格的预期都是向下调整，明确表示可能会往上走的城市其实相对还是比较少。这是否证明在一段时间内降价或者说价格往下走的趋势是免不了的?

　　徐景宏：相对去年来讲，今年某个时间段的成交均价可能会向下走，但我认为这是一个阶段性的价格调整，是企业应对市场变化和政策而做出的一个主动调整。