沿海地产郭汉斌：三大刚性需求利好东莞楼市

　　2007年11月份以来，城区比重呈逐月上升之势，从2007年11月份的27.5%升至2008年5月的50.2%。

　　郭总认为，城区镇区销售比重发生重大变化有三大重要原因：其一，这几年东莞城区建设日新月异，成绩斐然，使得城区看上去有了城市的样子，居住舒适性、便利性及安全性大大提高，城区物业优势凸显，吸引力大大增强，不少镇区居民前来城区投资物业。

　　其二，与镇区楼市客户结构发生很大变化有关，2007年，深圳投资客对东莞镇区尤其是靠近深圳的镇区影响很大，受政策打压后，深圳投资客基本销声匿迹，镇区楼市销售也受到很大影响。另外，值得一提的是，深圳房价回调幅度较大，使得靠近东莞靠近深圳的镇区房价性价比优势减弱，难以吸引深圳客。

　　第三，年初以来，城区房价加速回调,其回调速度及力度远胜于镇区，导致城区商品房需求得到一定刺激，城区销售比重逐渐上升。

　　郭总认为，随着交通网络的完善，紧临核心城区(环城路内)的镇区优势会更加明显。5月份的销售数据已清晰地印证了这一点。

　　三大刚性需求利好东莞楼市

　　郭总看好东莞楼市，认为受调控政策影响，虽然东莞楼市暂时遇到了一些问题，但是，刚性需求依然旺盛，支撑力很坚硬。

　　郭总分析认为，三大刚性需求利好东莞楼市。第一个刚性需求就是首次置业的年轻人，其中以外来人为主。

　　东莞产业调整升级的总体方向是，加快发展第三产业，优化调整第二产业，精细发展第一产业，努力打造先进制造业和现代服务业，高新技术产业和适度重化工业，以现代农业为重要补充的产业格局，积极构建现代产业体系，提升产业综合竞争能力。

　　郭总认为，从东莞产业结构调整的目标可以看出，白领在未来东莞人口结构中所占比重将会很大，他们的购房需求将会成为东莞楼市重要的消费支撑。

　　第二个刚性需求就是改善型需求，改善型需求这个置业群体年龄主要集中在30到45岁之间，他们经过多年打拼，事业取得了一定成绩，随着生活水平的提高，原有的住房已经无法满足需求，需要改善居住条件。

　　第三个刚性需求处于改善型和投资性之间。郭总透露，现在很多有条件的父母已经为下一代做了充分考虑，一个主要的表现就是为下一代购置保值增值属性很强的物业，这种现象在东莞也很普遍。

　　郭总认为，第一种刚性需求支撑了楼市的初步回暖;随着后两种刚性需求的释放，东莞楼市还会进一步回暖。但是，3到5年内，楼市不会再现去年那种非理性热闹。

　　三优楼盘将成六月东莞楼市热点

　　目前的消费者主要可以分为两派，部分消费者认为开发商资金链紧张，会继续降价，因此继续观望，看跌房价，部分认为已经降到位了，可以出手了。

　　关于开发商资金链断裂问题，郭总表示，大品牌有实力的开发商一般都不会走到这一步，个别小盘小开发商可能面临资金链断裂问题。

　　郭总认为，从去年十月到现在，在这长达八个月时间内，东莞房价基本调整到位了，总体来说，东莞不少楼盘价格已经比较合适了，出手时机已经成熟，消费者应该根据自己经济实力选择是否出手，不要总想着抄底，买股票的人天天想着抄底，但是能够抄底的又有多少人呢。